Taxa de evolução de obra: cobrança indevida

Atenção: se você já comprou um apartamento financiado - ou pretende fazer isso no futuro - esse post é do seu interesse.

           Quem já comprou um apartamento financiado pela Caixa Econômica Federal sabe que é cobrada, durante o período de construção do imóvel, a taxa de evolução de obra, a qual corresponde, em média, a 2% do valor do imóvel. No entanto, a cobrança dessa taxa torna-se ilegal quando o consumidor continua a pagá-la após o prazo previsto no contrato para a entrega das chaves. 

           A cobrança da taxa de evolução de obra objetiva pressionar as construtoras a terminar as obras dentro dos prazos estipulados contratualmente, porém é inócua nesse sentido porque quem arca com esse custo é o adquirente do imóvel e não a construtora. Mas, mesmo prevalecendo o entendimento de que o adquirente é obrigado a pagar por um atraso na obra que não é culpa sua - o que, no mínimo, é discutível -, a cobrança da taxa de evolução de obra após o prazo previsto no contrato para a entrega do imóvel é cristalinamente ilegal.

           Esclarecendo: a abusividade da cobrança da taxa de evolução de obra consiste no fato de que, se essa taxa se destina a evitar o atraso da construção e o atraso já ocorreu, então ela passa a ser não somente inútil como também lesiva ao consumidor - no caso, o mutuário -. Em outras palavras: se já houve o atraso então não há como se evitar o atraso. 

           Diga-se de passagem que o pagamento da taxa de evolução de obra, tanto antes do prazo previsto para o término da construção como depois dele, não amortiza o saldo devedor. Donde se conclui que a cobrança dessa taxa serve apenas para aumentar a receita da instituição financeira.     

        Além disso, a aplicação de juros remuneratórios sobre o valor da taxa de evolução de obra é considerada abusiva, pois não se trata, na espécie, de uma operação de mútuo (empréstimo). Ou seja: se a taxa de evolução de obra não é mútuo e sim um ônus que se impõe ao adquirente do imóvel, não se pode cobrar juros remuneratórios sobre esse valor.

            Então quando uma dessas alternativas ocorrer - cobrança após o período definido para a entrega das chaves e/ou aplicação de juros remuneratórios -, o proprietário prejudicado pode ajuizar uma ação judicial requerendo a devolução do valor pago indevidamente em dobro, com juros e correção monetária.

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