Aquisição de imóvel de herdeiros: cuidados necessários

 

       Eu moro em um local onde tem um terreno baldio ao lado, terreno esse que eu gostaria de adquirir para poder ter um espaço para piscina, salão de festa, etc. O proprietário do terreno faleceu recentemente, como eu devo proceder para fazer uma compra válida?

      Em casos assim, é imprescindível que você peça a um advogado um assessoramento mais detalhado para evitar riscos. Tem vários detalhes que precisam ser verificados: esse terreno é o único imóvel do falecido? Existe alguma restrição na matrícula (hipoteca, arresto, sequestro, penhora)? O falecido deixou testamento? O falecido deixou herdeiros?  O falecido era casado e deixou cônjuge sobrevivente? Se o falecido era casado, qual era o regime de bens do casamento? O falecido tinha dívidas? Algum herdeiro já pediu a abertura do inventário? 

       Esses questionamentos são relevantes porque, se já foi feita a abertura do inventário, pode-se fazer a cessão de direitos, mas aí os herdeiros, por meio do inventariante, deverão pedir ao juiz uma autorização para a venda (alvará judicial). Se ainda não foi dado início ao inventário, pode-se fazer a transferência dos direitos hereditários através de uma escritura pública de cessão de direitos.

         Feitas todas as verificações necessárias, se ainda for interessante a aquisição do imóvel, há que se reunir todos os herdeiros - e também os cônjuges dos herdeiros casados - no tabelionato e solicitar a lavratura de uma escritura pública de cessão de direitos hereditários. Se um dos herdeiros não puder comparecer pessoalmente, ele pode outorgar procuração - também por instrumento público, ou seja: lavrada por um tabelião - a alguém para que compareça e assine por ele. 

      Adquiridos os direitos hereditários por cessão, caberá ao cessionário (comprador) promover o inventário, requerendo ao juiz a adjudicação do bem.

Como dar baixa em uma hipoteca?

    Há muitos anos eu adquiri um terreno, e, sobre ele, fiz a construção de uma casa financiada pela Caixa Econômica Federal. Recentemente eu terminei de pagar as prestações do empréstimo, mas não sei como fazer para tirar a hipoteca da matrícula. O que fazer?

    A primeira coisa a se fazer é, com o número da matrícula, requerer junto ao Registro Geral de Imóveis uma certidão atualizada do terreno para examinar se a hipoteca ainda consta lá. No caso, pode-se, primeiro, visualizar a certidão pela internet para ver se é necessário pedir a expedição da certidão física.

   Caso ainda conste, há que se ir na CEF e pedir para que a pessoa responsável forneça um comprovante de quitação da dívida. Frise-se que esse documento deve ser assinado com firma reconhecida e deve estar acompanhado de um documento que comprove que o signatário possuía poderes para fazê-lo - no caso de instituição financeira, uma procuração.

     Por último, deve-se retornar ao RGI e requerer a baixa do gravame, através de um requerimento acompanhado dos documentos comprobatórios. 

Doação com cláusula de inalienabilidade

        Eu gostaria de doar um apartamento para a minha tia morar nele, mas sem que ela possa vender. Eu também gostaria que, se ela vier a morrer antes de mim, o apartamento volte para o meu patrimônio, isso é possível?

      Para que a tua tia não possa vender o apartamento doado, basta incluir na escritura de doação uma cláusula de inalienabilidade. Já para que o imóvel volte ao doador - no caso, você - se o donatário falecer antes dele, é preciso incluir uma cláusula de retroatividade. Você também pode considerar a possibilidade de, ao invés de doar a propriedade sobre o imóvel, transferir apenas o direito de usufruto.

Cliente "abandonado" pelo advogado

           Eu comprei um terreno há anos, só que na época foi feito só um contrato de gaveta. Procurei um advogado, que fez o(sic) usucapião do terreno. O processo terminou, o advogado me deu uma cópia da sentença e me disse só que tinha que registrar, sem mais orientações. O que eu faço?

          No seu caso, a forma mais rápida de se registrar a sentença é pedir para um tabelião fazer uma carta de sentença e depois levar a mesma registro no Registro Geral de Imóveis. 

            Para fazer a carta de sentença, é preciso contatar o seu advogado e levar o processo físico - cada vez mais raro - ou os dados para acessar o processo digitalizado, se se tratar de processo eletrônico - a um tabelionato, e indicar as páginas do processo que deverão fazer parte da carta de sentença.

           O oficial, então, vai fazer as cópias e também um termo de abertura e de encerramento da carta de sentença, que é um documento com fé pública que pode ser levado a registro no Registro Geral de Imóveis.

Como descobrir os dados do proprietário de um imóvel?

Como descobrir os dados do proprietário de um imóvel?

         Às vezes, por uma razão ou outra, é necessário descobrir os dados do proprietário/possuidor de um imóvel - nome completo, CPF, etc. Conforme a situação, uma das seguintes estratégias pode ser útil:

1 - Fazer uma busca no Registro Geral de Imóveis

           É possível fazer a busca da matrícula de um imóvel tendo o endereço do mesmo, e então solicitar uma certidão. Na certidão vão constar os dados do proprietário. É claro que nem sempre o imóvel vai estar no nome do atual proprietário/possuidor, pois o mesmo pode ter feito a compra e venda e não lavrado a escritura, ou ter lavrado a escritura e não ter levado a mesma a registro. Nesse caso, a saída é fazer uma busca na Prefeitura.

2 - Fazer uma busca no cadastro imobiliário da Prefeitura

        Com o endereço do imóvel, pode-se descobrir na Prefeitura a respectiva inscrição municipal e, com ela, fazer uma busca no cadastro imobiliário, onde vão constar os dados do atual proprietário/possuidor.

Registro de edificação: como proceder

Li, numa outra postagem, que quando construímos algo sobre um terreno é importante efetuar o registro, mas como é que se faz isso? Eu não sei nem como começar.

Para se efetuar o registro de uma edificação sobre um terreno, primeiro se deve fazer uma verificação da titularidade, para depois se passar a providenciar a documentação. É recomendável adquirir uma pasta para ir juntando os documentos de forma a não extraviar nenhum. Vamos expor o procedimento em passos:

1 - Verificar a titularidade do terreno no RGI 

Com o número da matrícula - ou com o endereço, se você não sabe qual é o número da matrícula -, você pode obter uma certidão no Registro Geral de Imóveis para verificar em nome de quem está o terreno. Se ele ainda não está no seu nome - porque você o adquiriu mediante um contrato de promessa de compra e venda, por exemplo -, deve-se ver o que é que precisa ser feito para que essa transferência ocorra. 

Se o vendedor ainda estiver vivo, você pode procurá-lo para fazer a escritura de compra e venda definitiva. Caso você já tenha pagado tudo e o vendedor, por algum motivo, se recuse a assinar a escritura, deve-se ajuizar uma ação pedindo ao juiz que adjudique o imóvel para você. Se você extraviou a tua via do contrato, terá que fazer a usucapião.

Detalhe: a maioria dos cartórios brasileiros pode ter os seus documentos acessados via online através de uma Central de cartórios, mantida por alguma entidade do setor. Um dos sites onde se pode obter certidões online - ou apenas visualizar a certidão antes de pedir a expedição da mesma - é o site www.registradores.org.br

2 - Verificar o cadastro imobiliário na Prefeitura

Com o terreno no seu nome, você deve verificar na Prefeitura - com o número da inscrição municipal do imóvel - o cadastro imobiliário, onde vai constar o nome do dono perante a Administração Pública Municipal e a Certidão Negativa de Débito, que é um comprovante de que o imóvel não tem dívidas perante a Fazenda Muncipal. A inscrição municipal é o número do imóvel, que geralmente consta do carnê do IPTU que é enviado anualmente até a sua casa.

Caso o imóvel possua dívidas, você tem dois caminhos: ou paga os débitos para poder pedir a CND ou parcela. Com o parcelamento, você pode pedir a chamada Certidão Positiva Com Efeito De Negativa. 

Detalhe: muitas Prefeituras têm sites onde se pode acessar o cadastro imobiliário e obter a CND de forma online.

3 - Confecção do projeto

Este é o momento em que você procura um engenheiro civil ou um arquiteto e pede a ele a elaboração de um projeto e de um memorial descritivo da obra a ser realizada no terreno. Esse profissional deve ter o devido registro no órgão profissional competente. Confeccionada a planta - em 4 vias, pelo menos -, o proprietário/construtor deve recolher a taxa do CREA.

Detalhe: ao contratar o engenheiro, é interessante inserir no contrato a denominada cláusula de refazimento, mediante a qual, se for necessário fazer alguma alteração no projeto original, essa alteração será feita sem que o cliente precise pagar novamente honorários ao profissional. 

4 - Reconhecimento de firma

Com as vias das plantas devidamente assinadas, deve-se ir ao tabelionato fazer o reconhecimento de firma do(s) engenheiro(s) em TODAS as vias.

5 - Aprovação do projeto na Prefeitura.

Com a certidão da matrícula do imóvel, o cadastro imobiliário, a CND - ou a certidão positiva com efeito de negativa - e as plantas, vai-se à Prefeitura para que a mesma analise e aprove o projeto. É possível que, nessa etapa, seja exigida alguma alteração no projeto, e então será necessário pedir ao engenheiro o refazimento da planta para que a mesma seja aprovada. 

6 - Cálculo do INSS da obra na Receita Federal do Brasil - RFB

Aprovadas as plantas - e os demais documentos mencionados no item 5 acima, o proprietário/construtor deve ir na RFB pedir o cálculo do INSS da obra. Essa normalmente é uma etapa bem demorada, devido ao acúmulo de trabalho que o pessoal da receita tem, e é necessária porque se presume que uma obra envolve a contratação de mão de obra. O proprietário do imóvel, veja só, é responsável por fazer o recolhimento do INSS da obra. Feito o cálculo, a contribuição social deve ser paga para se obter a CND federal.

Detalhe: algumas pessoas, após a aprovação do projeto na Prefeitura, deixam passar o prazo de 10 anos, e só então, munidas de um documento chamado Certidão de Tempo de Cadastro Imobiliário - obtido na Prefeitura, vão na RFB pedir o reconhecimento da prescrição do INSS da obra e a expedição da CND federal.

7 - Registro da obra no RGI

Depois de um período que varia entre 06 a 12 meses, despesas, agendamento de visitas a repartições públicas e diligências diversas, o proprietário finalmente pode juntar toda a documentação obtida - e talvez mais alguma, conforme a cabeça do titular do cartório - e ir ao Registro Geral de Imóveis protocolar um pedido de registro da obra na matrícula do terreno. 

Loteamento irregular: consequências

 

       Meu pai, Geraldo, tinha um sítio próximo da cidade. Então, há uns 20 anos, ele decidiu transformar aquele sítio num loteamento. Contratou um topógrafo para fazer medições e colocar marcos, chamou uma máquina para abrir ruas e começou a vender os lotes por promessa de compra e venda. Isso sem registrar o loteamento em lugar algum - a não ser na Prefeitura, onde ele abriu uma inscrição como contribuinte de IPTU para cada lote em seu próprio nome.

           Pois bem, os terrenos foram vendidos, ninguém foi atrás de regularizar nada e, a cada ano, o valor do IPTU de 400 lotes era lançado no nome do meu pai. Então, há dois anos, meu pai faleceu e agora eu e os meus irmãos devemos uma fortuna de imposto. Os compradores, que fizeram casas e moram lá, não querem saber de pagar nada. O que devemos fazer?

         Bem, essa situação é mais comum do que se imagina e não tem uma fórmula mágica para resolver. O que é possível é procurar diminuir o tamanho do problema com um passo de cada vez.

           Agora há que se responder a algumas perguntas: o teu pai guardou cópias desses contratos de promessa de compra e venda? Se sim, levam-se cópias autenticadas dos mesmos até a Secretaria Municipal da Fazenda e se fazem requerimentos pedindo que os adquirentes passem a constar como contribuintes desses lotes a partir da data de cada contrato. Isso já vai diminuir uma boa parte do débito de IPTU no nome do seu Geraldo.

             E, em relação aos lotes dos quais os herdeiros não possuem uma via do contrato, primeiro se deve pedir a baixa do imposto já prescrito. Se a Prefeitura não ajuizou uma ação de execução fiscal para cobrar os seus créditos, os impostos de mais de 5 anos já estão prescritos e não devem constar no cadastro do contribuinte.

             Finalmente, em relação aos débitos não prescritos, não há o que se fazer. Ou vocês esperam o tempo passar para que prescrevam ano após ano e vão requerendo a baixa - seria uma forma de "empurrar com a barriga", com o risco de que a Prefeitura cobre judicialmente esses débitos a qualquer momento -, ou vocês efetuam o pagamento, ou pressionam os adquirentes para que paguem. 

          Caso vocês optem por essa última alternativa, deve-se tomar alguns cuidados - afinal, esses compradores são prováveis seguidores da chamada Lei de Gérson -. Primeiro, explica-se todos os esforços - e os resultados - já realizados para reduzir o problema: "havia uma dívida de X e agora só tem Y a ser pago". Talvez esse argumento leve alguns a efetuarem o pagamento, embora isso não seja certo. 

             E quanto aos relutantes? Pode ser que ajude enviar uma carta AR estipulando um prazo para que o sujeito pague o imposto devido, sob pena de, em não o fazendo, serem tomadas as providências judiciais cabíveis. Se estiver ao seu alcance, peça a um advogado para pôr carimbo e assinatura nessa carta e a envie pelo registro de títulos e documentos - RTD.