A promessa de compra e venda

Introdução

        

         Todos os anos, milhares de imóveis são vendidos no Brasil. Em muitos casos, antes do contrato de compra e venda - ou seja: da passagem da escritura -, há um contrato de promessa de compra e venda. Isso ocorre especialmente nos casos em que o comprador paga uma parte ou todo o valor do imóvel de forma parcelada - ou seja: a crédito -.

         Essa espécie de contrato é conveniente para ambos os lados: para o vendedor, é uma garantia de que não vai tomar um calote ao vender o imóvel e, para o comprador, torna possível a aquisição do imóvel desejado, ao facilitar o pagamento. 

Do crescimento das cidades brasileiras

       As cidades brasileiras tiveram um grande crescimento, principalmente a partir dos anos 30 do século XX, criando em alguns lugares grandes aglomerações urbanas. Essa crescimento urbano ocorreu especialmente por conta do êxodo rural. Muitos investidores se aproveitaram desse contexto para fazer a chamada especulação imobiliária.

        Um fato que ocorria com frequência, antes do advento do Decreto-lei 58/37, era o seguinte: um investidor comprava uma área na periferia de uma cidade em crescimento, dividia essa área em lotes e então vendia os lotes mediante contrato de promessa de compra e venda. Passados alguns anos, muitos dos promitentes compradores construíam casas no local e então os terrenos vazios - não edificados - tinham o seu valor aumentado exponencialmente.

      Diante disso, o que é que alguns investidores faziam? Na hora de fazer a escritura de transferência do terreno para o adquirente, eles desfaziam o negócio, indenizavam o promitente comprador - devolvendo o valor do contrato em dobro - e então vendiam o imóvel novamente para outra pessoa por um valor 3, 4 ou 5 vezes superior ao valor da primeira venda.

A solução legal

       Para moralizar essa situação, o Decreto-lei 58/37 passou a reconhecer o direito do promitente comprador de imóveis loteados como um direito real - e esse direito foi incluído no rol dos direitos do Código Civil de 2002 -.

        E qual é o efeito do contrato de promessa de compra e venda? Bem, se os requisitos estiverem devidamente atendidos, o promitente comprador pode exigir que o promitente vendedor faça a escritura de compra e venda transferindo o bem para si. Mas e se o promitente vendedor não fizer isso voluntariamente? Então o promitente comprador pode pedir ao juiz que profira uma sentença determinando a adjudicação compulsória, ou seja: a sentença servirá como título para a transferência do domínio.

        Mas para que o contrato de promessa de compra e venda tenha eficácia, o instrumento contratual - o documento - tem que estar registrado no cartório de registro de imóveis. Os juristas ainda não chegaram a um consenso sobre se o documento, para ter eficácia, deve ser público - ou seja: lavrado no tabelionato - ou se pode ser por instrumento particular.

       Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza entende que vigora, na espécie, a regra do art. 108 do Código Civil, ou seja: "Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País".

       Ou seja: até 30 salários mínimos, a promessa de compra e venda pode ser feita por contrato particular. Acima desse limite, deve ser por instrumento público. Há exceções a essa regra na legislação extravagante¹, mas não vamos descrevê-las em detalhe porque essa página se destina a quem NÃO é da área jurídica e não queremos alongar muito o texto.

Conclusão

        Então, para que o promitente comprador tenha direito à adjudicação compulsória, ele deve ter em mãos um contrato de promessa de compra e venda sem a possibilidade de arrependimento. Esse contrato deve ser por instrumento público - a menos que o valor do negócio seja de menos de 30 salários mínimos - e deve estar registrado no cartório de registro de imóveis.

         Com essa documentação e mais os comprovantes de pagamento, o promitente comprador pode pedir ao juiz - se o promitente vendedor não quiser fazer a transferência do bem voluntariamente - uma sentença que ordene a expedição de carta de adjudicação para registro na matrícula do imóvel e, com isso, transferir a titularidade do bem no cartório.


¹ - Art. 11 do Decreto-lei 58/37, o art. 26 da lei 6.766, o § 5º do art. 61 da lei 4.380 e o art. 38 da lei 9.514.

Veja também: http://leisimplificada.blogspot.com.br/2015/04/legitima-defesa-putativa.html

O bebê natimorto: nasceu com vida ou não?

         O Código Civil brasileiro dispõe que a personalidade civil começa do nascimento com vida, e dispõe também  que a lei põe a salvo, desde a concepção, os direitos do nascituro. Mas o que é que se faz quando não se tem certeza se um bebê nasceu com vida ou não? Qual é a importância de se definir tal circunstância?

          Bem, para ilustrar melhor esse assunto, vamos imaginar o seguinte: João casa com Maria  pelo regime da comunhão parcial de bens, e, na constância do matrimônio, o casal adquire alguns bens (imóveis, veículos, aplicações). Então Maria fica grávida e, no 6º mês de gestação, João vem a falecer.

         Por ocasião do nascimento do bebê, o mesmo morre e surge a dúvida: ele já nasceu morto ou nasceu vivo e faleceu logo em seguida? A perícia então recebe a incumbência de responder a esse questionamento, que tem consequências jurídicas. Normalmente se examinam os pulmões do feto para ver se o mesmo respirou após o nascimento. Se há ar dentro dos pulmões, então o feto respirou e, portanto, nasceu com vida. Se não há ar dentro dos pulmões o feto é chamado de natimorto.

          Se o feto nasceu morto, ele não adquiriu a personalidade civil e não herdará o patrimônio de seu pai João, que faleceu no 6º mês de gestação. Já se o feto nasceu vivo e depois morreu, ele adquiriu a personalidade civil e entrou na herança do patrimônio deixado pelo pai. No caso do bebê ser um natimorto, os parentes do pai entram como herdeiros no inventário. Já se o bebê nasceu vivo e depois morreu, o patrimônio vai ficar todo para a mãe, Maria.

         No caso do bebê nascer vivo e morrer logo após o nascimento, Maria vai ficar com tudo porque: 50% do patrimônio já é dela em razão do regime de bens (a chamada legítima). E quanto aos demais 50%? Bem, se o feto tivesse nascido morto, João teria morrido sem filhos e então seus familiares ficariam com a metade (25% do total) e a outra metade ficaria para Maria.

         Mas como na hipótese a perícia constatou que o bebê nasceu vivo e morreu logo após o parto, a parte que o bebê herdaria (25% do total) ficará para a sua mãe, Maria.

Veja também: http://leisimplificada.blogspot.com.br/2015/04/a-promessa-de-compra-e-venda.html

A seguradora não quer pagar, e agora?

Atenção: caso você tenha dúvida sobre algum dos termos mencionados neste texto, consulte o glossário no final

            

I - INTRODUÇÃO

           Às vezes ocorre de as seguradoras se recusarem a indenizar determinados sinistros ou então pagam indenizações de valor inferior ao esperado. E, em alguns casos - não em todos, mas em alguns deles -, a atitude da seguradora está correta, pois o segurado agiu com má-fé ao preencher a proposta de seguro.  

II - DA BOA-FÉ OBJETIVA NOS CONTRATOS EM GERAL

         

         Em todos os contratos, as partes devem proceder de boa fé. E, devido à dificuldade de se demonstrar a boa-fé subjetiva, deve estar presente ao menos a boa fé objetiva. Na acepção objetiva, a boa-fé desempenha várias funções. A mais importante delas corresponde a um padrão de comportamento, ou seja: um modelo de conduta que deve ser observado pelos contratantes e que os obriga a observar e cumprir determinados deveres.

             Tais deveres dividem-se em três grupos;

2.1 - Deveres de informação e esclarecimento

Ex.: o dever do proponente de informar à seguradora, na proposta, tudo o que souber sobre o interesse segurável e o risco, conforme se extrai do artigo 759 do Código Civil. Se descumprir, de algum modo, esse dever de informação, o proponente estará violando a boa-fé objetiva. 

2.2 - Deveres de lealdade e cooperação

Ex.: o dever do segurado de cooperar com a seguradora no sentido de adotar todas as providências que estejam ao seu alcance para minorar o dano ou salvar a coisa segurada, conforme estabelece o artigo 779 do Código Civil. Se o segurado descumprir esse dever, ele estará violando a boa-fé objetiva.

2.3 - Deveres de proteção

Ex.: o dever da seguradora de proteger os dados pessoais fornecidos pelo segurado, impedindo que eles sejam indevidamente acessados por terceiros ou transferidos a estes. Se a seguradora deixar de adotar todas as medidas que estiverem ao seu alcance para, razoavelmente, evitar que isso ocorra, estará descumprindo a boa-fé objetiva.

III - DO DESCUMPRIMENTO DOS DEVERES DECORRENTES DA BOA-FÉ

            Há casos de segurados que, ao preencherem a proposta, prestam declarações inverídicas com o intuito de pagar um prêmio mais barato. Vejamos alguns exemplos:

3.1 - No seguro de vida, o proponente, que já infartou, declara que nunca sofreu um infarto;

3.2 - No seguro de residência, o proponente declara que sua casa de 1 milhão de reais vale apenas 500 mil reais;

3.3 - No seguro de automóvel, o proponente declara que o automóvel só é usado por sua esposa ou então declara que não possui filho com idade entre 18 e 24 anos com CNH residindo consigo.

IV -  DAS CONSEQUÊNCIAS DE SE FALTAR COM A VERDADE

          O que acontece a quem preenche uma proposta de seguro com informações inverídicas? A resposta a esta pergunta é variável, pois, em alguns casos, o segurado obterá uma indenização menor do que a que espera e, em outros, não terá indenização nenhuma.

V - O QUE AS SEGURADORAS FAZEM QUANDO OCORRE UM SINISTRO

             Quando ocorre um sinistro e o mesmo é informado à seguradora, esta dá início a um processo de avaliação de sinistro, onde se examina a ocorrência do sinistro, a extensão dos danos, os prejuízos decorrentes do sinistro E a veracidade das declarações contidas na proposta. Se houver alguma discrepância entre a proposta e a realidade isso vai ter consequências no montante da indenização - e, em alguns casos, na recusa desta -.

             Exemplos de discrepância entre os fatos e as declarações contidas na apólice:

5.1 - Em um sinistro de automóvel quem está ao volante no momento do acidente é o marido e não a mulher. Se o seguro foi feito em nome da mulher porque supostamente só esta usaria o carro, há uma discrepância entre a declaração e os fatos. 

5.2 - Em um sinistro de automóvel quem está ao volante no momento do acidente é o filho do dono do veículo, um universitário de 19 anos. Se na proposta não foi mencionado que havia um filho com idade entre 18 e 24 anos com CNH residindo com o proponente e que este filho usaria o carro regularmente, há uma discrepância entre a declaração e os fatos.

5.3 - Em um sinistro de incêndio em uma residência, o representante da seguradora chega à conclusão de que a casa valia o dobro do valor constante da apólice.

4.4 - Em um sinistro em que o segurado tem um infarto fulminante que lhe causa a morte, o representante da seguradora descobre que esse não é o primeiro infarto sofrido pelo segurado e que essa circunstância foi omitida na proposta de seguro de vida. 

VI - O QUE FAZER SE A SEGURADORA NÃO PAGA?

           Bem, primeiramente é preciso verificar se o segurado foi 100% honesto no preenchimento da proposta e se o pagamento do prêmio foi feito pontualmente. Se a seguradora não indenizou o sinistro coberto e estão presentes os requisitos de veracidade e pagamento do prêmio por parte do segurado, o caminho é ajuizar uma ação requerendo ao juiz a condenação da seguradora no pagamento, ao segurado, do valor dos prejuízos decorrentes do sinistro - valor esse limitado, evidentemente, ao limite máximo indenizável constante da apólice e descontado o valor da franquia -.

          

GLOSSÁRIO:

Seguradora: Empresa dedicada a oferecer coberturas mediante o pagamento de prêmio.

Segurado: Pessoa física ou jurídica que contrata uma seguradora para lhe dar cobertura sobre um determinado risco.

Risco: Possibilidade de ocorrer um ato ou fato danoso a um objeto ou pessoa. Quanto maior o risco, mais caro será o prêmio. Em alguns casos a seguradora simplesmente não aceita o risco e nesse caso não há contrato.

Sinistro: Evento que provoca danos a objeto ou pessoa.

Cobertura: Obrigação da seguradora de indenizar o segurado quando, na vigência de um contrato de seguro, ocorrer um sinistro previsto contratualmente.

Prêmio: Valor que o segurado paga à seguradora como remuneração pela cobertura.

Indenização: Valor que a seguradora paga ao segurado para ressarcir o prejuízo causado pelo sinistro coberto.

Apólice: Documento em que constam os termos do contrato de seguro (partes, objeto, preço, limites de indenização, franquia, tempo de vigência, hipóteses de exclusão de cobertura). 

Franquia: Valor do prejuízo provocado pelo sinistro que é suportado pelo segurado. Normalmente quanto maior a franquia menor o prêmio e quanto menor a franquia maior o prêmio.

Veja também: http://leisimplificada.blogspot.com.br/2015/03/o-bebe-natimorto-nasceu-com-vida-ou-nao.html

Como NÃO pagar IRPF sobre a venda de imóveis

       Quando uma pessoa física compra - ou recebe mediante doação ou herança - um imóvel, deve declarar esse bem à Receita Federal na Declaração Anual de Bens. E ao vender também deve declarar a venda, e, quando há lucro - ou seja: o valor da venda é superior ao valor da aquisição -, deve recolher imposto de renda, cuja alíquota é de 15% sobre o lucro. 

        Porém há duas hipóteses em que a pessoa pode declarar a venda sem a obrigação de pagar IRPF:

a) Se o vendedor possuía apenas aquele bem e o mesmo foi vendido por valor inferior a R$ 440.000,00, e;

b) Se o vendedor, até 180 dias após a venda, usa 100% do valor ganho com a venda do bem na compra de um outro imóvel.

      Nessas situações basta declarar a venda à Receita. Não é preciso recolher o imposto sobre o lucro. 

PS: no caso de bem recebido em herança, o valor de aquisição é o valor constante do formal de partilha. 

Veja também:

http://leisimplificada.blogspot.com.br/2015/03/a-seguradora-nao-quer-pagar-e-agora.html

Dicas de segurança para manifestantes

Atenção: as únicas armas admissíveis num protesto democrático são a indignação, a serenidade e a defesa do Estado Democrático de Direito. 

Introdução            

         Estão marcadas manifestações de rua para o mês de agosto em várias cidades do nosso País, algumas pró governo e outras contra. Não aconselhamos ninguém a ir nessas manifestações e não aconselhamos ninguém a não ir. Cada um que decida se quer ou não ir para as ruas protestar, mas, se o fizer, pedimos que o façam com ordem e frieza - é bem possível que manifestações contrárias se encontrem e haja confrontos, e isso deve ser evitado -.

O direito à livre manifestação

          O artigo 5º, inciso XVI da Constituição dispõe que: "todos podem reunir-se pacificamente, sem armas, em locais abertos ao público, independentemente de autorização, desde que não frustrem outra reunião anteriormente convocada para o mesmo local, sendo apenas exigido prévio aviso à autoridade competente". 

        

          Ou seja: todos podem se manifestar, desde que pacificamente. 

          

       Normalmente quando as pessoas estão em multidões, tomam atitudes que não tomariam se estivessem sozinhas, os nervos sobem à flor da pele e pode haver violência. Nas manifestações de 2013 houve depredação de patrimônio público e privado, pessoas ficaram feridas e houve a morte de um cinegrafista. Essa radicalização é lamentável e este blog a condena veementemente.

          A manifestação com depredação é uma atitude pouco inteligente, pois, se houver depredação de patrimônio público, os contribuintes é que terão que pagar a conta do conserto, e, se houver depredação de patrimônio privado, as empresas terão prejuízos que repassarão para o preço dos seus produtos.  

           É falso o argumento que diz que não há problema em destruir lojas de grandes empresas, pois as mesmas possuem seguro. Ora, as seguradoras NÃO indenizam prejuízos decorrentes de tumulto, greve ou lockout. É o que o mercado de seguros chama de exclusão de cobertura. Mas ainda que indenizassem, o prejuízo seria futuramente rateado entre... os clientes da seguradora!

        Então, se uma agência bancária for depredada, por exemplo, alguém vai ter que pagar esse prejuízo e o prezado leitor pode ter certeza que não será o banco e sim os seus clientes. 

Como as capitais são projetadas

     
        Quando se decide construir uma nova capital, os líderes políticos se reúnem com os urbanistas para projetar essa cidade. Normalmente o Centro Administrativo fica em uma área ampla onde são construídos os principais prédios dos poderes Executivo, Legislativo e Judiciário.

      Se o prezado leitor já esteve em uma capital deve ter reparado que ao redor do Centro Administrativo sempre há largas avenidas com grandes canteiros centrais, além de praças com hectares e mais hectares de gramado. Isso se deve ao fato de que, ao projetar a cidade, os governantes já previram que poderiam afluir para ali, no futuro, grandes aglomerações humanas e essas aglomerações poderiam ser amigáveis ao governo de turno ou hostis a ele.

          Então a razão das largas avenidas e praças é: criar um meio de mandar rapidamente para o local uma força policial especializada em tumultos para dispersar a multidão, caso isso seja necessário. Os policiais utilizados normalmente são da PM, que tem uma hierarquia, ou seja: se um policial recebe uma ordem de um superior, ele deve cumpri-la - a menos, lógico, que a ordem seja manifestamente ilegal -.

        O batalhão de choque normalmente tem centenas ou até milhares de homens com escudos, capacetes e cassetetes. Quando a multidão está longe, usam-se canhões d'água, gás lacrimogênio, bombas de efeito moral e tiros com projéteis de borracha. Já quando o confronto é direto, usam-se escudos e cassetetes.

A legalidade do uso da força

     
           Às vezes as pessoas se perguntam se é lícito, à polícia, usar a força contra a multidão em caso de tumulto. E a resposta normalmente é sim. Porque:

a) O Estado, por força da Constituição, possui o monopólio do uso da força;

b) O direito à manifestação deve ser exercido nos limites da Constituição, ou seja: os manifestantes não podem portar armas e/ou apelar para a violência;

c) Antes que o batalhão de choque entre em ação, normalmente são enviados policiais com treinamento em relações públicas para ordenar ao povo que se disperse. Caso as pessoas não obedeçam, então a força é utilizada pois, na hipótese, quem se recusa a sair está a cometer crime de desobediência. Evidentemente a força não deve ser aplicada em excesso.

        Exemplos de excesso: o policial ordena que um sujeito se renda e ele se rende e o policial continua a bater no sujeito ajoelhado e com as mãos para cima. Ou o policial bate em alguém já preso e algemado...

          Caso ocorram denúncias de excesso no uso da força, será instaurado inquérito para apurar os fatos, e, se for demonstrado que o policial se excedeu, ele será processado e punido na forma da lei.

Dicas de segurança

          Normalmente a força policial estará posicionada entre a multidão e o palácio do governo. Os policiais têm que permanecer reunidos porque, separados, ficam em desvantagem devido à superioridade numérica da multidão. Se o leitor quiser saber mais sobre a importância de os soldados permanecerem juntos, recomendo que leia sobre a Batalha de Termópilas.

        Dessa característica das forças policiais decorre que, se houver tumulto e as pessoas saírem correndo pela avenida, estarão à mercê de policiais que podem sair em sua perseguição. Mas, se entrarem em uma rua secundária estreita, os policiais não vão entrar lá para não ficarem separados uns dos outros.

          Então lá vão as dicas: se você quer ir a uma manifestação e não quer briga, observe o seguinte:

1 - Pense na multidão como um bolo e evite ficar no meio desse bolo. Fique na beirada, pois, se os policiais atacarem, atacarão o centro da aglomeração;

2 - Se for possível, permaneça perto de uma rua secundária, e se houver pancadaria, escape por ela.

Conclusão

       Nós vivemos em uma democracia, e, independentemente da corrente política a que se está afiliado, todos têm liberdade de pensamento e liberdade de expressão. Isso abrange, obviamente, a liberdade de protestar contra o que o cidadão acha que está errado. Mas essa liberdade não abrange a liberdade de dar vazão aos instintos primitivos mediante pancadaria e vandalismo. Portanto, quem quiser protestar que o faça com civilidade.

Veja também: http://leisimplificada.blogspot.com.br/2015/03/como-nao-pagar-irpf-sobre-venda-de.html

1 ano de blog

 

         No dia 11 de março do ano passado foi publicado o primeiro post deste blog. A tarefa a que nos propusemos então era enorme: fornecer, às pessoas de fora do meio jurídico, dicas para que elas evitassem prejuízos - não entrando em ações judiciais desnecessárias, por exemplo -, obtivessem algum lucro - ajuizando alguma ação sugerida por nós - ou ainda obtivessem alguma vantagem não financeira - como por exemplo: não perder os pontos da CNH após levar uma multa -.

       Desde então foram publicados mais de 80 posts, dos quais aproximadamente 50 tem alguma informação útil para a vida do cidadão. E, nesse dia especial, gostaríamos de agradecer aos leitores - tanto aos que nos acompanham desde o início quanto aos que chegaram aqui recentemente - pela companhia.

        Como já afirmamos em outro post, nós não temos a pretensão de substituir os estudos jurídicos regulares, pois essa página foi pensada para servir aos cidadãos que NÃO são da área jurídica. Então, embora tal fato possa causar alguma estranheza, nós procuramos não usar um vocabulário muito técnico, com citações de leis, doutrina e jurisprudência - o que seria normal se a página fosse direcionada aos juristas.

         O foco deste blog, portanto, é auxiliar o cidadão que pode ser vítima, às vezes, de advogados desonestos, estelionatários e golpistas em geral. Agradecemos às perguntas - feitas aqui no blog ou por e-mail -, às curtidas, aos comentários e aos compartilhamentos. É justamente esse envolvimento de vocês que nos incentiva a continuar na nossa caminhada. 

         Obrigado, e que venha mais um ano! 

        

       

Não fiz testamento e estou preso em um prédio em chamas. E agora?

Atenção: antes de ler o texto abaixo, é interessante ler primeiro este aqui.

       O Código Civil regulamenta o testamento - tanto o público como o particular - e descreve as normas que, se obedecidas, determinarão a sua validade (eficácia). Após a morte do falecido, será verificado, no processo de inventário, se ele deixou testamento ou não. A existência de um testamento válido tem consequências na distribuição do quinhão hereditário dos herdeiros. 

        Normalmente a não observância das normas concernentes ao testamento impede a confirmação do mesmo durante o inventário, mas há uma exceção a essa regra no art. 1879 do Código Civil, que dispõe: "Em circunstâncias excepcionais, declaradas na cédula, o testamento particular de próprio punho e assinado pelo testador, sem testemunhas, poderá ser confirmado, a critério do juiz". 

        Ou seja: ainda que o testamento não tenha sido lido perante três testemunhas e não tenha sido assinado pelo testador e pelas testemunhas, o juiz poderá confirmar tal testamento após uma análise do documento e das demais provas concernentes às circunstâncias de sua lavratura.   

Exemplos de situações em que pode ser feito o testamento de próprio punho e sem testemunhas: 

a) o testador está tendo um infarto em um local de difícil acesso - como uma casa de campo em local desprovido de telefone para chamar os serviços de emergência -;

b) o testador está trancado em um prédio em chamas;  

É importante lembrar que há uma exigência na lei: deve haver, no documento, menção à circunstância excepcional que impede o testador de reunir as testemunhas e ler o documento em sua (delas) presença. Cumprida essa exigência, o documento poderá ser anexado ao inventário para análise do juiz.

GLOSSÁRIO: 

Cédula: documento em que se registraram os termos do testamento.

Legatário: pessoa que recebe algum bem em razão de um testamento. 

Partilha: divisão dos bens deixados pelo falecido.

Quinhão hereditário: relação do bem - ou dos bens - que cabe a cada herdeiro na partilha. 

Testamento: ato declaratório em que o testador dispõe sobre o destino de seus bens (ou de parte deles, conforme o caso) após sua morte, deixando um ou mais desses bens para alguma pessoa física ou jurídica.

Testador: pessoa que determina o destino de seus bens após sua morte mediante testamento.

Veja também: http://leisimplificada.blogspot.com.br/2015/03/como-nao-pagar-irpf-sobre-venda-de.html