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Introdução
Todos os anos, milhares de imóveis são vendidos no Brasil. Em muitos casos, antes do contrato de compra e venda - ou seja: da passagem da escritura -, há um contrato de promessa de compra e venda. Isso ocorre especialmente nos casos em que o comprador paga uma parte ou todo o valor do imóvel de forma parcelada - ou seja: a crédito -.
Essa espécie de contrato é conveniente para ambos os lados: para o vendedor, é uma garantia de que não vai tomar um calote ao vender o imóvel e, para o comprador, torna possível a aquisição do imóvel desejado, ao facilitar o pagamento.
Do crescimento das cidades brasileiras
As cidades brasileiras tiveram um grande crescimento, principalmente a partir dos anos 30 do século XX, criando em alguns lugares grandes aglomerações urbanas. Essa crescimento urbano ocorreu especialmente por conta do êxodo rural. Muitos investidores se aproveitaram desse contexto para fazer a chamada especulação imobiliária.
Um fato que ocorria com frequência, antes do advento do Decreto-lei 58/37, era o seguinte: um investidor comprava uma área na periferia de uma cidade em crescimento, dividia essa área em lotes e então vendia os lotes mediante contrato de promessa de compra e venda. Passados alguns anos, muitos dos promitentes compradores construíam casas no local e então os terrenos vazios - não edificados - tinham o seu valor aumentado exponencialmente.
Diante disso, o que é que alguns investidores faziam? Na hora de fazer a escritura de transferência do terreno para o adquirente, eles desfaziam o negócio, indenizavam o promitente comprador - devolvendo o valor do contrato em dobro - e então vendiam o imóvel novamente para outra pessoa por um valor 3, 4 ou 5 vezes superior ao valor da primeira venda.
A solução legal
Para moralizar essa situação, o Decreto-lei 58/37 passou a reconhecer o direito do promitente comprador de imóveis loteados como um direito real - e esse direito foi incluído no rol dos direitos do Código Civil de 2002 -.
E qual é o efeito do contrato de promessa de compra e venda? Bem, se os requisitos estiverem devidamente atendidos, o promitente comprador pode exigir que o promitente vendedor faça a escritura de compra e venda transferindo o bem para si. Mas e se o promitente vendedor não fizer isso voluntariamente? Então o promitente comprador pode pedir ao juiz que profira uma sentença determinando a adjudicação compulsória, ou seja: a sentença servirá como título para a transferência do domínio.
Mas para que o contrato de promessa de compra e venda tenha eficácia, o instrumento contratual - o documento - tem que estar registrado no cartório de registro de imóveis. Os juristas ainda não chegaram a um consenso sobre se o documento, para ter eficácia, deve ser público - ou seja: lavrado no tabelionato - ou se pode ser por instrumento particular.
Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza entende que vigora, na espécie, a regra do art. 108 do Código Civil, ou seja: "Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País".
Ou seja: até 30 salários mínimos, a promessa de compra e venda pode ser feita por contrato particular. Acima desse limite, deve ser por instrumento público. Há exceções a essa regra na legislação extravagante¹, mas não vamos descrevê-las em detalhe porque essa página se destina a quem NÃO é da área jurídica e não queremos alongar muito o texto.
Então, para que o promitente comprador tenha direito à adjudicação compulsória, ele deve ter em mãos um contrato de promessa de compra e venda sem a possibilidade de arrependimento. Esse contrato deve ser por instrumento público - a menos que o valor do negócio seja de menos de 30 salários mínimos - e deve estar registrado no cartório de registro de imóveis.
Com essa documentação e mais os comprovantes de pagamento, o promitente comprador pode pedir ao juiz - se o promitente vendedor não quiser fazer a transferência do bem voluntariamente - uma sentença que ordene a expedição de carta de adjudicação para registro na matrícula do imóvel e, com isso, transferir a titularidade do bem no cartório.
¹ - Art. 11 do Decreto-lei 58/37, o art. 26 da lei 6.766, o § 5º do art. 61 da lei 4.380 e o art. 38 da lei 9.514.
E qual é o efeito do contrato de promessa de compra e venda? Bem, se os requisitos estiverem devidamente atendidos, o promitente comprador pode exigir que o promitente vendedor faça a escritura de compra e venda transferindo o bem para si. Mas e se o promitente vendedor não fizer isso voluntariamente? Então o promitente comprador pode pedir ao juiz que profira uma sentença determinando a adjudicação compulsória, ou seja: a sentença servirá como título para a transferência do domínio.
Mas para que o contrato de promessa de compra e venda tenha eficácia, o instrumento contratual - o documento - tem que estar registrado no cartório de registro de imóveis. Os juristas ainda não chegaram a um consenso sobre se o documento, para ter eficácia, deve ser público - ou seja: lavrado no tabelionato - ou se pode ser por instrumento particular.
Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza entende que vigora, na espécie, a regra do art. 108 do Código Civil, ou seja: "Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País".
Ou seja: até 30 salários mínimos, a promessa de compra e venda pode ser feita por contrato particular. Acima desse limite, deve ser por instrumento público. Há exceções a essa regra na legislação extravagante¹, mas não vamos descrevê-las em detalhe porque essa página se destina a quem NÃO é da área jurídica e não queremos alongar muito o texto.
Conclusão
Então, para que o promitente comprador tenha direito à adjudicação compulsória, ele deve ter em mãos um contrato de promessa de compra e venda sem a possibilidade de arrependimento. Esse contrato deve ser por instrumento público - a menos que o valor do negócio seja de menos de 30 salários mínimos - e deve estar registrado no cartório de registro de imóveis.
Com essa documentação e mais os comprovantes de pagamento, o promitente comprador pode pedir ao juiz - se o promitente vendedor não quiser fazer a transferência do bem voluntariamente - uma sentença que ordene a expedição de carta de adjudicação para registro na matrícula do imóvel e, com isso, transferir a titularidade do bem no cartório.
¹ - Art. 11 do Decreto-lei 58/37, o art. 26 da lei 6.766, o § 5º do art. 61 da lei 4.380 e o art. 38 da lei 9.514.
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