E quando o registro é negado?

      E quando alguém protocola um documento para registro - ou averbação - e o registro - ou a averbação - é negado (a) pelo oficial, o que é que se pode fazer?

        Bem, no Brasil, cada Estado da Federação tem uma norma estadual regulamentando a atividade dos tabelionatos e cartórios, que é a Consolidação Normativa da Corregedoria Geral de Justiça. Nessa Consolidação estão as regras de cada ato que pode ser realizado nos tabelionatos e cartórios, com os documentos obrigatórios que devem ser apresentados no protocolo de cada título.

         De regra, basta que o apresentante do título - título esse que pode ser uma sentença, ou a planta da casa, ou a escritura de compra e venda, etc. - forneça os documentos exigidos pela Consolidação Normativa que o título é registrado.

        Porém, há alguns registradores que, receosos por alguma razão, exigem outros documentos além dos que estão previstos em lei, e, se o apresentante não fornece esses documentos, recusam-se a registrar o título. Por exemplo: na escritura de compra e venda em que o vendedor é um senhor idoso, exigir um atestado médico de sanidade mental com a firma do profissional de saúde reconhecida.

         Aí só cabe ao apresentante do título sentar e chorar, certo? Errado, pois é cabível um requerimento de suscitação de dúvida registral. O procedimento, para o apresentante que teve o título negado, é simples: basta se dirigir ao cartório com o protocolo em mãos e afirmar: "eu não concordo com a negativa do registro desse título e estou pedindo uma suscitação de dúvida". 

      Esse pedido pode ser feito mediante o preenchimento de um requerimento padrão do próprio cartório ou, o que é mais aconselhável, por um requerimento feito por escrito e assinado pela própria parte interessada. Apresentada a dúvida, cabe ao oficial do cartório encaminhar a suscitação de dúvida para o Fórum para que o juiz se pronuncie a respeito.

        Esse procedimento, apesar de ser encaminhado para análise do Poder Judiciário, é um processo administrativo, em que não se exige a representação por advogado e não há custas judiciais. Quem analisa a suscitação de dúvida é o juiz da vara de registros públicos, que decide se o título deve ser registrado ou não.

 

Retificação de matrícula no Registro de Imóveis

           Olá, eu comprei um terreno e construí uma casa há algum tempo. Levei a documentação toda a registro - planta, certidão de Habite-se, Certidão Negativa de Débito do INSS, etc. - no Registro de Imóveis. Porém, ao pedir uma certidão posteriormente, descobri que tem um erro na matrícula da minha casa: a metragem constante na matrícula é diferente da metragem constante da planta. Tem como corrigir isso?

            Errar é humano, e, por vezes, ocorre de algum preposto do Registro Geral de Imóveis, na hora de fazer um registro ou averbação de um título, cometer algum erro de digitação ou algo do gênero. É comum equívocos relativos à metragem total do terreno, por exemplo, em que basta uma multiplicação da largura pelo comprimento para verificar o total. Nesses casos, em que basta uma breve verificação da documentação arquivada no cartório para corrigir o erro, pode-se fazer um requerimento de retificação ao oficial do registro - o qual pode, inclusive, fazer a correção de ofício nesses casos óbvios -, que vai avaliar e corrigir - ou não - o registro ou a averbação. 

Incide imposto de renda sobre a venda de imóveis?

        Eu comprei uma casa há uns 20 anos, e, de lá pra cá, essa casa valorizou. Se eu vender a casa hoje eu vou ter que pagar imposto de renda?

       A  princípio, se houve uma valorização do imóvel, será devido imposto de renda proporcional à valorização. Por exemplo: digamos que, na compra, a casa foi negociada por R$ 200.000,00 e agora está sendo vendida por R$ 800.000,00, haverá a incidência do imposto sobre R$ 600.000,00. 

        Tem alguma forma de evitar o pagamento desse imposto? Bem, se, nos 180 dias seguintes à venda, o vendedor usar todo o valor obtido no negócio para adquirir outros imóveis situados no Brasil, estará isento do IRPF devido.

Aquisição de imóvel de herdeiros: cuidados necessários

 

       Eu moro em um local onde tem um terreno baldio ao lado, terreno esse que eu gostaria de adquirir para poder ter um espaço para piscina, salão de festa, etc. O proprietário do terreno faleceu recentemente, como eu devo proceder para fazer uma compra válida?

      Em casos assim, é imprescindível que você peça a um advogado um assessoramento mais detalhado para evitar riscos. Tem vários detalhes que precisam ser verificados: esse terreno é o único imóvel do falecido? Existe alguma restrição na matrícula (hipoteca, arresto, sequestro, penhora)? O falecido deixou testamento? O falecido deixou herdeiros?  O falecido era casado e deixou cônjuge sobrevivente? Se o falecido era casado, qual era o regime de bens do casamento? O falecido tinha dívidas? Algum herdeiro já pediu a abertura do inventário? 

       Esses questionamentos são relevantes porque, se já foi feita a abertura do inventário, pode-se fazer a cessão de direitos, mas aí os herdeiros, por meio do inventariante, deverão pedir ao juiz uma autorização para a venda (alvará judicial). Se ainda não foi dado início ao inventário, pode-se fazer a transferência dos direitos hereditários através de uma escritura pública de cessão de direitos.

         Feitas todas as verificações necessárias, se ainda for interessante a aquisição do imóvel, há que se reunir todos os herdeiros - e também os cônjuges dos herdeiros casados - no tabelionato e solicitar a lavratura de uma escritura pública de cessão de direitos hereditários. Se um dos herdeiros não puder comparecer pessoalmente, ele pode outorgar procuração - também por instrumento público, ou seja: lavrada por um tabelião - a alguém para que compareça e assine por ele. 

      Adquiridos os direitos hereditários por cessão, caberá ao cessionário (comprador) promover o inventário, requerendo ao juiz a adjudicação do bem.

Como dar baixa em uma hipoteca?

    Há muitos anos eu adquiri um terreno, e, sobre ele, fiz a construção de uma casa financiada pela Caixa Econômica Federal. Recentemente eu terminei de pagar as prestações do empréstimo, mas não sei como fazer para tirar a hipoteca da matrícula. O que fazer?

    A primeira coisa a se fazer é, com o número da matrícula, requerer junto ao Registro Geral de Imóveis uma certidão atualizada do terreno para examinar se a hipoteca ainda consta lá. No caso, pode-se, primeiro, visualizar a certidão pela internet para ver se é necessário pedir a expedição da certidão física.

   Caso ainda conste, há que se ir na CEF e pedir para que a pessoa responsável forneça um comprovante de quitação da dívida. Frise-se que esse documento deve ser assinado com firma reconhecida e deve estar acompanhado de um documento que comprove que o signatário possuía poderes para fazê-lo - no caso de instituição financeira, uma procuração.

     Por último, deve-se retornar ao RGI e requerer a baixa do gravame, através de um requerimento acompanhado dos documentos comprobatórios. 

Doação com cláusula de inalienabilidade

        Eu gostaria de doar um apartamento para a minha tia morar nele, mas sem que ela possa vender. Eu também gostaria que, se ela vier a morrer antes de mim, o apartamento volte para o meu patrimônio, isso é possível?

      Para que a tua tia não possa vender o apartamento doado, basta incluir na escritura de doação uma cláusula de inalienabilidade. Já para que o imóvel volte ao doador - no caso, você - se o donatário falecer antes dele, é preciso incluir uma cláusula de retroatividade. Você também pode considerar a possibilidade de, ao invés de doar a propriedade sobre o imóvel, transferir apenas o direito de usufruto.

Cliente "abandonado" pelo advogado

           Eu comprei um terreno há anos, só que na época foi feito só um contrato de gaveta. Procurei um advogado, que fez o(sic) usucapião do terreno. O processo terminou, o advogado me deu uma cópia da sentença e me disse só que tinha que registrar, sem mais orientações. O que eu faço?

          No seu caso, a forma mais rápida de se registrar a sentença é pedir para um tabelião fazer uma carta de sentença e depois levar a mesma registro no Registro Geral de Imóveis. 

            Para fazer a carta de sentença, é preciso contatar o seu advogado e levar o processo físico - cada vez mais raro - ou os dados para acessar o processo digitalizado, se se tratar de processo eletrônico - a um tabelionato, e indicar as páginas do processo que deverão fazer parte da carta de sentença.

           O oficial, então, vai fazer as cópias e também um termo de abertura e de encerramento da carta de sentença, que é um documento com fé pública que pode ser levado a registro no Registro Geral de Imóveis.