Registro Torrens: proteção jurídica eficaz para a propriedade rural

Introdução

       
      Quem possui imóveis rurais de alto valor no Brasil vive angustiado com a possibilidade de sua propriedade ser invadida. O que a maioria desses investidores ignora é que existe um meio de se obter uma presunção absoluta da propriedade - superior, portanto, à presunção relativa obtida com o mero registro da escritura -. Para saber mais sobre presunção absoluta ou relativa, clique aqui.

O Sistema de Registro Torrens

       O sistema de registro Torrens é regulado pelos artigos 277 a 288 da lei 6.015/73 (íntegra do texto aqui). Uma vez que uma sentença defira o registro Torrens para um imóvel rural, o proprietário passa a ter a presunção absoluta de propriedade. Isso significa que, enquanto o proprietário não vender o bem e estiver vivo, será considerado dono do respectivo imóvel, sem a possibilidade de prova em contrário.

Como agir em caso de esbulho

       Como consequência dessa presunção absoluta de propriedade, em caso de esbulho (invasão), o dono do imóvel pode pedir à polícia que expulse os invasores imediatamente, pois para se proteger um imóvel rural registrado pelo sistema de registro Torrens não há necessidade de uma ordem judicial. Mas e se o comandante do destacamento policial se recusar a expulsar os invasores? Nesse caso, o proprietário deve notificá-lo através do Tabelionato de Registro de Títulos e Documentos - mais detalhes sobre notificação extrajudicial aqui -, fixando prazo para atendimento do pedido. 

         Essa notificação tem por objetivo provar que o proprietário reportou o fato esbulho à autoridade policial pedindo providências e não foi atendido. Deve-se deixar claro na carta que, se os invasores causarem qualquer espécie de prejuízo após o fim do prazo estipulado, será ajuizada uma ação indenizatória contra o Estado para cobrar os prejuízos. E ainda: se o Estado for condenado a pagar os prejuízos, provavelmente processará o comandante para obter o ressarcimento da indenização paga.

Responsabilidade pelos prejuízos causados pelos invasores

        Se o comandante não expulsar os invasores mesmo após essa notificação, o dono do imóvel deve tomar as medidas judiciais de praxe - ação reivindicatória ou ação de reintegração de posse -, juntar todos os recibos das despesas efetuadas e ajuizar uma ação indenizatória contra o Estado afinal este deveria  ter protegido a sua propriedade e não o fez.       

         Esse tipo de registro não pode ser feito em qualquer propriedade - há uma série de requisitos que se deve atender para o deferimento -, é complexo - ou seja: exige a assistência de um advogado - e caro, mas é a melhor forma de se obter proteção estatal para a propriedade rural.

Requisitos para submeter um imóvel rural ao Sistema Torrens

          Para que um imóvel rural seja registrado pelo sistema de registro Torrens, é preciso que o dono possua um título aquisitivo (p. ex.: escritura de compra e venda) registrado no Cartório de Registro de Imóveis onde o bem está localizado. É preciso que não exista qualquer espécie de contestação ao direito de propriedade (por exemplo: ações pedindo a anulação do contrato anterior, que transferiu a propriedade para o dono atual). Também não se pode registrar um imóvel pelo sistema Torrens se houver algum litígio com vizinhos por conta de divisa.

Procedimento

        Reunidos os documentos necessários, o dono da propriedade os leva ao oficial do Cartório de Registro de Imóveis e pede que o bem seja submetido ao sistema de registro Torrens. O oficial do registro, após conferir se os documentos estão em ordem, os remete para o juiz para apreciação. As custas judiciais, os emolumentos do registro e os honorários do advogado que representa o proprietário serão custeados por este.

Conclusão

         Diante do alto risco de invasão que as grandes propriedades rurais correm em nosso País, é altamente recomendável que os empresários do agronegócio protejam seus investimentos. No concernente aos imóveis rurais, a medida jurídica que garante uma proteção mais eficaz é o Sistema de Registro Torrens

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