Retificação extrajudicial de acordo judicial

           José e Teresa se divorciaram. O divórcio foi feito judicialmente, sendo que as partes se reuniram, discutiram os termos do divórcio (guarda de filhos, direito de visita, partilha de bens, pensão alimentícia, uso de nome, etc.) e assinaram um acordo, que foi juntado ao processo para homologação. Como foram partilhados alguns bens imóveis que o casal possuía, o acordo homologado foi levado para averbação no Registro Geral de Imóveis, porém o oficial se recusou a fazer a averbação. 

         O motivo da recusa foi que, no acordo, foi mencionada a partilha de "uma casa de tantos metros situada no endereço tal e com o número de matrícula tal", porém na certidão da matrícula constava apenas um terreno sem edificações. O correto, no caso, era que no texto do acordo se mencionasse "o terreno X, com tais medidas e confrontações, com uma casa de alvenaria de tantos metros quadros não averbada", mas o problema é que o processo de divórcio já tinha terminado e estava com os autos arquivados. Sanar o erro pela via judicial seria demorado, então, o que fazer?

      Após uma reunião dos advogados com o preposto de um tabelionato, e alguns contatos telefônicos com o RGI, decidiu-se que seria feita uma escritura pública de retificação do acordo que originou o problema, e então, juntados todos os documentos - escritura inclusive -, foi feito o registro. 

Falsificação da própria assinatura

 

     Quem atua ou já atuou na área jurídica sabe que não é incomum alguém falsificar a própria assinatura ao assinar documentos ou títulos de crédito e depois, ao ser processado (a), alegar a "falsidade" para se eximir de cumprir as suas obrigações. Tais pessoas imaginam que firmar um documento de forma diferente da assinatura constante do RG é o suficiente para que se reconheça a nulidade do contrato ou do título.

      Mas isso é um engano. Se João assinou um cheque e o entregou a Pedro em pagamento de um negócio, mesmo que a assinatura do cheque seja diversa da do seu RG, o título é válido e eficaz. Se João insistir que a assinatura não é sua, uma perícia grafotécnica vai demonstrar que é, pois cada pessoa tem algo denominado identidade gráfica, que é tão única quanto uma impressão digital.

       

Revogação/renúncia de procuração

 

      Moro em Canela, no RS, e possuo uma área de terras no interior de São Paulo. Eu morava e trabalhava lá até que a idade e a minha saúde não permitiram mais. Um filho meu mora lá e usa a área para plantar, mediante arrendamento. Eu, ao mudar para cá, tive a intenção de vender a fazenda, e deixei uma procuração pro meu filho vender. Ocorre que eu desisti da ideia da venda mas o meu filho não. Tem como cancelar a procuração?

      Bem, essa é uma situação que requer um certo cuidado. A princípio é possível sim revogar a procuração, mas seria conveniente dar uma olhada nela antes. Algumas perguntas precisariam ser respondidas: o seu filho iria receber alguma comissão pela venda? Por acaso havia, nesse documento, uma cláusula de irrevogabilidade?

        Caso o Sr. não possua mais o documento, pode pedir a algum conhecido da cidade onde foi lavrada a procuração para que vá ao tabelionato e tire uma certidão - ou traslado - com a 2ª via da mesma. Se não tiver conhecido, procure na internet por algum correspondente jurídico de lá para tirar esse documento e te enviar por Sedex.

         Cumpre observar que, caso haja uma cláusula de irrevogabilidade na procuração, isso não impede que a mesma seja revogada. Só que, caso a revogação gere algum tipo de prejuízo ao mandatário - no caso, a pessoa que recebeu os poderes -, o mandante responde por esse prejuízo.

         Depois de feita essa verificação, caso o Sr. permaneça firme no propósito de revogar a procuração, basta ir ao tabelionato da sua cidade e requerer a lavratura de uma escritura pública de revogação. O próprio tabelionato da revogação se encarregará de comunicar ao tabelionato onde a escritura foi lavrada para fazer um adendo na mesma, onde constará que "a presente procuração está revogada pela escritura pública X do tabelionato Tal".

E quando o registro é negado?

      E quando alguém protocola um documento para registro - ou averbação - e o registro - ou a averbação - é negado (a) pelo oficial, o que é que se pode fazer?

        Bem, no Brasil, cada Estado da Federação tem uma norma estadual regulamentando a atividade dos tabelionatos e cartórios, que é a Consolidação Normativa da Corregedoria Geral de Justiça. Nessa Consolidação estão as regras de cada ato que pode ser realizado nos tabelionatos e cartórios, com os documentos obrigatórios que devem ser apresentados no protocolo de cada título.

         De regra, basta que o apresentante do título - título esse que pode ser uma sentença, ou a planta da casa, ou a escritura de compra e venda, etc. - forneça os documentos exigidos pela Consolidação Normativa que o título é registrado.

        Porém, há alguns registradores que, receosos por alguma razão, exigem outros documentos além dos que estão previstos em lei, e, se o apresentante não fornece esses documentos, recusam-se a registrar o título. Por exemplo: na escritura de compra e venda em que o vendedor é um senhor idoso, exigir um atestado médico de sanidade mental com a firma do profissional de saúde reconhecida.

         Aí só cabe ao apresentante do título sentar e chorar, certo? Errado, pois é cabível um requerimento de suscitação de dúvida registral. O procedimento, para o apresentante que teve o título negado, é simples: basta se dirigir ao cartório com o protocolo em mãos e afirmar: "eu não concordo com a negativa do registro desse título e estou pedindo uma suscitação de dúvida". 

      Esse pedido pode ser feito mediante o preenchimento de um requerimento padrão do próprio cartório ou, o que é mais aconselhável, por um requerimento feito por escrito e assinado pela própria parte interessada. Apresentada a dúvida, cabe ao oficial do cartório encaminhar a suscitação de dúvida para o Fórum para que o juiz se pronuncie a respeito.

        Esse procedimento, apesar de ser encaminhado para análise do Poder Judiciário, é um processo administrativo, em que não se exige a representação por advogado e não há custas judiciais. Quem analisa a suscitação de dúvida é o juiz da vara de registros públicos, que decide se o título deve ser registrado ou não.

 

Retificação de matrícula no Registro de Imóveis

           Olá, eu comprei um terreno e construí uma casa há algum tempo. Levei a documentação toda a registro - planta, certidão de Habite-se, Certidão Negativa de Débito do INSS, etc. - no Registro de Imóveis. Porém, ao pedir uma certidão posteriormente, descobri que tem um erro na matrícula da minha casa: a metragem constante na matrícula é diferente da metragem constante da planta. Tem como corrigir isso?

            Errar é humano, e, por vezes, ocorre de algum preposto do Registro Geral de Imóveis, na hora de fazer um registro ou averbação de um título, cometer algum erro de digitação ou algo do gênero. É comum equívocos relativos à metragem total do terreno, por exemplo, em que basta uma multiplicação da largura pelo comprimento para verificar o total. Nesses casos, em que basta uma breve verificação da documentação arquivada no cartório para corrigir o erro, pode-se fazer um requerimento de retificação ao oficial do registro - o qual pode, inclusive, fazer a correção de ofício nesses casos óbvios -, que vai avaliar e corrigir - ou não - o registro ou a averbação. 

Incide imposto de renda sobre a venda de imóveis?

        Eu comprei uma casa há uns 20 anos, e, de lá pra cá, essa casa valorizou. Se eu vender a casa hoje eu vou ter que pagar imposto de renda?

       A  princípio, se houve uma valorização do imóvel, será devido imposto de renda proporcional à valorização. Por exemplo: digamos que, na compra, a casa foi negociada por R$ 200.000,00 e agora está sendo vendida por R$ 800.000,00, haverá a incidência do imposto sobre R$ 600.000,00. 

        Tem alguma forma de evitar o pagamento desse imposto? Bem, se, nos 180 dias seguintes à venda, o vendedor usar todo o valor obtido no negócio para adquirir outros imóveis situados no Brasil, estará isento do IRPF devido.

Aquisição de imóvel de herdeiros: cuidados necessários

 

       Eu moro em um local onde tem um terreno baldio ao lado, terreno esse que eu gostaria de adquirir para poder ter um espaço para piscina, salão de festa, etc. O proprietário do terreno faleceu recentemente, como eu devo proceder para fazer uma compra válida?

      Em casos assim, é imprescindível que você peça a um advogado um assessoramento mais detalhado para evitar riscos. Tem vários detalhes que precisam ser verificados: esse terreno é o único imóvel do falecido? Existe alguma restrição na matrícula (hipoteca, arresto, sequestro, penhora)? O falecido deixou testamento? O falecido deixou herdeiros?  O falecido era casado e deixou cônjuge sobrevivente? Se o falecido era casado, qual era o regime de bens do casamento? O falecido tinha dívidas? Algum herdeiro já pediu a abertura do inventário? 

       Esses questionamentos são relevantes porque, se já foi feita a abertura do inventário, pode-se fazer a cessão de direitos, mas aí os herdeiros, por meio do inventariante, deverão pedir ao juiz uma autorização para a venda (alvará judicial). Se ainda não foi dado início ao inventário, pode-se fazer a transferência dos direitos hereditários através de uma escritura pública de cessão de direitos.

         Feitas todas as verificações necessárias, se ainda for interessante a aquisição do imóvel, há que se reunir todos os herdeiros - e também os cônjuges dos herdeiros casados - no tabelionato e solicitar a lavratura de uma escritura pública de cessão de direitos hereditários. Se um dos herdeiros não puder comparecer pessoalmente, ele pode outorgar procuração - também por instrumento público, ou seja: lavrada por um tabelião - a alguém para que compareça e assine por ele. 

      Adquiridos os direitos hereditários por cessão, caberá ao cessionário (comprador) promover o inventário, requerendo ao juiz a adjudicação do bem.