Introdução
Ao se comprar um imóvel, o mesmo pode ter diversos problemas ocultos. Esses problemas ocultos podem trazer dissabores futuros para o comprador - processos, prejuízos, incômodos, etc. -que podem ser facilmente evitados se forem descobertos pelo adquirente ANTES da compra.
Mas e no caso de imóveis comprados via imobiliária? Não seria mais seguro? Bem, é lógico que não se deve generalizar, mas às vezes o corretor só pensa na comissão que vai ganhar com o negócio e 'esquece' de alertar o possível comprador de certos detalhes. Então o que é que o comprador pode fazer?
Citamos aqui alguns procedimentos que o comprador pode fazer para ter mais tranquilidade ao adquirir um imóvel:
1 - Ir ao CRI
Com o endereço do imóvel - ou com o n.º da matrícula, se o comprador o tiver em mãos -, pode-se obter no Cartório de Registro de Imóveis uma certidão atualizada da matrícula.
2 - Verificar Titularidade
Com a certidão da matrícula do imóvel em mãos, o comprador vai saber em nome de quem é que o imóvel está registrado. Se está no nome da pessoa que está vendendo, normalmente não há problema. Mas se está no nome de uma terceira pessoa, há que se saber se essa pessoa está disposta a assinar a escritura de compra e venda no Tabelionato.
3 - Ver se o proprietário possui dívidas ou se é réu em ações judiciais
Na certidão da matrícula do imóvel há o nome e o n.º do CPF do dono. Com esses dados pode-se pesquisar a situação financeira do vendedor (SPC, SERASA) e também se ele é réu em ações judiciais. Isso é relevante porque há pessoas que, ao se verem endividadas, começam a vender os próprios bens para com isso frustrar as futuras cobranças judiciais a que terão que responder. Nesse caso o juiz pode anular a venda e determinar a penhora do bem, caso em que o comprador vai ficar sem o imóvel e sem o dinheiro que pagou por ele - porque o vendedor dificilmente possuirá bens suficientes para responder a uma ação indenizatória.
4 - Ver Eventuais Restrições (Hipoteca, alienação fiduciária, incapacidade civil do vendedor)
Há situações em que o imóvel ou não pode ser vendido ou se exigem alguns cuidados especiais na hora do negócio. Por exemplo: Pedro possui um apartamento e toma um empréstimo no banco dando o imóvel como garantia. O contrato de mútuo é garantido por uma hipoteca, que é registrada na matrícula. Ou a propriedade passa a ser do banco por conta de uma alienação fiduciária.
Nesses casos, se o imóvel - ou os direitos e ações referentes a ele - for (em) vendido (s), a dívida acompanhará o bem. Então é necessário verificar junto à instituição financeira se esse empréstimo já foi totalmente pago ou se há alguma dívida remanescente.
Outra situação que requer cuidado é quando o imóvel está no nome de uma pessoa que tem menos de 18 anos ou que se encontra interditada judicialmente. Nesse caso é necessário buscar a assessoria de um advogado, uma vez será preciso obter uma autorização judicial para o negócio.
5 - Verificar possíveis dívidas de impostos
Como mencionado no item 3 acima, se o vendedor possui dívidas de impostos, poderá futuramente ocorrer uma penhora do bem que está sendo negociado. Mas e se esse for o único imóvel que o comprador possui para morar? Não seria impenhorável? Aí é que está: a impenhorabilidade não protege o bem de família de dívidas referentes ao próprio imóvel - IPTU, por exemplo.
Conclusão
Como vimos, são várias as possibilidades de um negócio aparentemente bom se revelar um problema para o adquirente. E este, se quiser evitar futuros dissabores, deverá tomar certos cuidados antes de fechar o negócio.
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