Loteamento irregular: consequências

 

       Meu pai, Geraldo, tinha um sítio próximo da cidade. Então, há uns 20 anos, ele decidiu transformar aquele sítio num loteamento. Contratou um topógrafo para fazer medições e colocar marcos, chamou uma máquina para abrir ruas e começou a vender os lotes por promessa de compra e venda. Isso sem registrar o loteamento em lugar algum - a não ser na Prefeitura, onde ele abriu uma inscrição como contribuinte de IPTU para cada lote em seu próprio nome.

           Pois bem, os terrenos foram vendidos, ninguém foi atrás de regularizar nada e, a cada ano, o valor do IPTU de 400 lotes era lançado no nome do meu pai. Então, há dois anos, meu pai faleceu e agora eu e os meus irmãos devemos uma fortuna de imposto. Os compradores, que fizeram casas e moram lá, não querem saber de pagar nada. O que devemos fazer?

         Bem, essa situação é mais comum do que se imagina e não tem uma fórmula mágica para resolver. O que é possível é procurar diminuir o tamanho do problema com um passo de cada vez.

           Agora há que se responder a algumas perguntas: o teu pai guardou cópias desses contratos de promessa de compra e venda? Se sim, levam-se cópias autenticadas dos mesmos até a Secretaria Municipal da Fazenda e se fazem requerimentos pedindo que os adquirentes passem a constar como contribuintes desses lotes a partir da data de cada contrato. Isso já vai diminuir uma boa parte do débito de IPTU no nome do seu Geraldo.

             E, em relação aos lotes dos quais os herdeiros não possuem uma via do contrato, primeiro se deve pedir a baixa do imposto já prescrito. Se a Prefeitura não ajuizou uma ação de execução fiscal para cobrar os seus créditos, os impostos de mais de 5 anos já estão prescritos e não devem constar no cadastro do contribuinte.

             Finalmente, em relação aos débitos não prescritos, não há o que se fazer. Ou vocês esperam o tempo passar para que prescrevam ano após ano e vão requerendo a baixa - seria uma forma de "empurrar com a barriga", com o risco de que a Prefeitura cobre judicialmente esses débitos a qualquer momento -, ou vocês efetuam o pagamento, ou pressionam os adquirentes para que paguem. 

          Caso vocês optem por essa última alternativa, deve-se tomar alguns cuidados - afinal, esses compradores são prováveis seguidores da chamada Lei de Gérson -. Primeiro, explica-se todos os esforços - e os resultados - já realizados para reduzir o problema: "havia uma dívida de X e agora só tem Y a ser pago". Talvez esse argumento leve alguns a efetuarem o pagamento, embora isso não seja certo. 

             E quanto aos relutantes? Pode ser que ajude enviar uma carta AR estipulando um prazo para que o sujeito pague o imposto devido, sob pena de, em não o fazendo, serem tomadas as providências judiciais cabíveis. Se estiver ao seu alcance, peça a um advogado para pôr carimbo e assinatura nessa carta e a envie pelo registro de títulos e documentos - RTD. 

Construção irregular: consequências

      Comprei um terreno há alguns anos e construí nele uma casa onde residi até pouco tempo. Eu decidi construir a casa sem encaminhar a documentação nos órgãos competentes por conta dos custos, mas agora a Prefeitura está desapropriando vários terrenos na área e um deles é o meu. Estão dizendo que, se as casas estiverem irregulares, a Prefeitura só vai pagar o valor dos terrenos. Isso está certo?

       Segundo estimativas, 70% das casas residenciais brasileiras - e até alguns prédios de apartamentos! - são construídos sem a verificação/registro da documentação necessária para que a obra fique devidamente regularizada. Isso ocorre porque há uma certa complexidade no processo de registro e também por conta dos custos econômicos em certidões, plantas, registro no RGI, etc.

        O problema é que a falta da documentação acarreta uma insegurança para o proprietário/possuidor. Um cenário possível - embora relativamente raro - é esse: em caso de desapropriação, o poder público só tem o dever de indenizar, a princípio, o valor do terreno. Você até pode buscar reparação na justiça pelas acessões e benfeitorias, mas o resultado dessa ação é, no mínimo, incerto. Outra desvantagem é que, se o imóvel não for desapropriado e um dia você pretender vendê-lo,  o comprador não vai poder obter um financiamento em um banco.

O caso da turma de formandos

           A minha turma de faculdade passou cinco anos juntando dinheiro para custeio das despesas de formatura - aluguel de salão, contratação de empresa de decoração, bufê, filmagem, banda de música, etc. O dinheiro - cerca de R$ 200.000,00 - foi depositado na conta do Luis, representante da turma, um rapaz bem simpático e falante. Ocorre que, nesse meio tempo, ele foi processado e o dinheiro foi penhorado para pagamento de uma dívida que ele tinha. Há algo que possa ser feito?

           Bem, todo esse transtorno poderia ter sido evitado se, lá no início do curso, a sua turma tivesse constituído uma associação de formandos regularizada, com o devido registro no Registro Civil de Pessoa Jurídica e na RFB. Porém, como no Brasil há uma cultura de se fazer as coisas sem os devidos cuidados - e os motivos alegados normalmente são a burocracia e os custos -, esse tipo de situação acontece com uma certa frequência. Ou o representante da turma some com o dinheiro ou cai na malha fina e tem o dinheiro bloqueado.

           Nesse caso, a turma terá que constituir um advogado e ajuizar uma ação de embargos de terceiro, tendo a hercúlea tarefa de comprovar que o dinheiro é da turma de formandos e não do Luis. O principal problema é que, mesmo vencendo a causa, é certo que a mesma irá demorar, então esses valores não poderão ser utilizados por vocês para o propósito original - que era o custeio da festa de formatura. 

Condomínio irregular

 

            Moro em um prédio onde, de 80 condôminos, uns 50 pagam regularmente a taxa de condomínio e o restante não. Já foi exposta essa situação para o síndico, mas o mesmo disse que não tem como cobrar na justiça porque o condomínio não é regular. Isso é verdade ou enrolação?

        Antes de responder à pergunta, seria necessário analisar o caso pormenorizadamente para descobrir: a) se a construção do prédio foi averbada corretamente na planta do terreno; b) se cada unidade tem a sua própria matrícula; c) se foi feita uma convenção para instituição do condomínio; d) se essa convenção foi registrada no Registro Geral de Imóveis.

             Essas averiguações são importantes porque o condomínio, a princípio, só vai ser aceito como parte em uma ação judicial - para cobrança do que os condôminos devem, por exemplo -, se preencher os requisitos supra citados.  

Sobrenome estrangeiro com grafia incorreta: como resolver?

 

        O Brasil, como é notório, é formado por pessoas de diversas origens étnicas: a maioria do povo brasileiro é descendente de uma miscigenação ocorrida entre índios, africanos, brancos - lusitanos,  hispânicos ou de outras regiões da Europa -, nipônicos, etc. Atualmente alguns países da Europa, devido ao encolhimento/envelhecimento de suas populações, têm concedido dupla cidadania a descendentes de seus cidadãos que residem em outros países. 

       Como o Brasil admite que um brasileiro adote cidadania estrangeira e continue com a cidadania brasileira, algumas pessoas, interessadas em facilidades em viagens - por ter um passaporte mais "respeitado" - ou em migração, procuram obter a cidadania de seus antepassados. 

      Em casos assim, é de suma relevância que a grafia do sobrenome do postulante à cidadania estrangeira seja idêntica à grafia do sobrenome do antepassado. Mas, por erro dos cartórios, é comum que o sobrenome esteja com um t, um g ou um n a menos. E, em casos assim, como é que se deve proceder?

        A primeira providência é obter cópia do registro do nascimento dos antepassados para verificar onde é que ocorreu o erro: no registro do pai, do avô? Definido isso, deve-se ir ao cartório do registro onde ocorreu o erro e fazer um requerimento - instruído com cópias autenticadas do documento onde o sobrenome está grafado corretamente - pedindo ao registrador que faça a retificação do registro.  

Sucessão familiar

         Quando uma pessoa falece, tudo o que ela deixou - bens, direitos e obrigações - é transferido, no exato instante da morte, para os seus herdeiros legais e/ou testamentários. Mas, para que os herdeiros possam ter os bens registrados em seus respectivos nomes, é necessário fazer um procedimento onde são verificados os dados do falecido, se deixou cônjuge sobrevivente, se deixou testamento, se tinha filhos e/ou netos, se tinha bens/créditos, se tinha dívidas... 

         Após o levantamento das informações e tendo sido pagas as dívidas e os demais ônus - custas, impostos e, se for o caso, emolumentos -, é feita a partilha dos bens e direitos, sendo expedido, para cada herdeiro, um formal de partilha para registro nos órgãos competentes. Esse procedimento é chamado de inventário, e pode ser feito no tabelionato - se todos os herdeiros forem maiores e capazes - ou no Fórum, se um ou mais herdeiros forem incapazes. 

      Tanto o inventário extrajudicial quanto o judicial exigem que haja a atuação de um advogado, e acarretam custos: os honorários do advogado, as custas judiciais - se for no Fórum -, os emolumentos do tabelião - se for no tabelionato -, o imposto de transmissão causa mortis e doações, os emolumentos cobrados pelos órgãos onde tiver que ocorrer o registro do formal de partilha - Registro Geral de Imóveis, Detran, Junta Comercial, Bolsa de Valores, etc. -.

        Para evitar despesas, incômodos e demora, algumas famílias, quando os pais ou avós ficam idosos, fazem a transferência dos bens para os filhos usando outros caminhos que a lei faculta. Uma alternativa muito utilizada é doar os bens para os filhos reservando para os pais o direito de usufruto. Nesse caso, incidirá o imposto de transmissão de bens imóveis, porém não haverá a necessidade de inventário após o óbito do usufrutuário. 

      Outro caminho é vender todos os bens e aplicar em previdência privada, deixando os herdeiros como beneficiários em caso de falecimento. Há uma despesa inicial com as taxas de administração e carregamento, porém há várias vantagens: a aplicação em previdência privada é impenhorável, não se exige inventário, e, ocorrida a morte e encaminhada a documentação, o valor de cada beneficiário é depositado na sua respectiva conta em até 30 dias.

    Uma terceira alternativa é constituir uma empresa em que os pais e os filhos são sócios conjuntamente e se transferem os bens para a empresa através da integralização. Sobre essa integralização incidirá imposto de transmissão de bens imóveis, devendo ela ser registrada no Registro Geral de Imóveis E na Junta Comercial, ficando então o patrimônio em nome da empresa. Assim, ocorrido o óbito de um dos pais, é feito um inventário, onde vai ser feita a partilha apenas das cotas sociais que pertenciam ao de cujus. Os custos, nesse serão normalmente bem inferiores do que se os bens estivessem ainda no seu nome. 

Meu pai transferiu tudo pro meu irmão, o que posso fazer?

 

              Somos uma família de descendentes de imigrantes italianos, onde tem uma tradição segundo a qual o pai deixa os bens apenas para os filhos homens. Como sou mulher, meu pai transferiu as terras dele para um vizinho e esse vizinho transferiu as terras para o meu irmão. O que é que dá pra fazer?

          Nesse caso, em até dois anos, é possível pedir a anulação do negócio através de uma ação judicial, onde você terá que demonstrar que a venda feita ao terceiro foi uma venda simulada para evitar o transtorno de ter que obter a concordância dos demais herdeiros - no caso, a sua concordância -. Na hipótese de você ter sucesso na ação, o negócio será anulado e o imóvel retorna para o patrimônio do teu pai.