Li, numa outra postagem, que quando construímos algo sobre um terreno é importante efetuar o registro, mas como é que se faz isso? Eu não sei nem como começar.
Para se efetuar o registro de uma edificação sobre um terreno, primeiro se deve fazer uma verificação da titularidade, para depois se passar a providenciar a documentação. É recomendável adquirir uma pasta para ir juntando os documentos de forma a não extraviar nenhum. Vamos expor o procedimento em passos:
1 - Verificar a titularidade do terreno no RGI
Com o número da matrícula - ou com o endereço, se você não sabe qual é o número da matrícula -, você pode obter uma certidão no Registro Geral de Imóveis para verificar em nome de quem está o terreno. Se ele ainda não está no seu nome - porque você o adquiriu mediante um contrato de promessa de compra e venda, por exemplo -, deve-se ver o que é que precisa ser feito para que essa transferência ocorra.
Se o vendedor ainda estiver vivo, você pode procurá-lo para fazer a escritura de compra e venda definitiva. Caso você já tenha pagado tudo e o vendedor, por algum motivo, se recuse a assinar a escritura, deve-se ajuizar uma ação pedindo ao juiz que adjudique o imóvel para você. Se você extraviou a tua via do contrato, terá que fazer a usucapião.
Detalhe: a maioria dos cartórios brasileiros pode ter os seus documentos acessados via online através de uma Central de cartórios, mantida por alguma entidade do setor. Um dos sites onde se pode obter certidões online - ou apenas visualizar a certidão antes de pedir a expedição da mesma - é o site www.registradores.org.br
2 - Verificar o cadastro imobiliário na Prefeitura
Com o terreno no seu nome, você deve verificar na Prefeitura - com o número da inscrição municipal do imóvel - o cadastro imobiliário, onde vai constar o nome do dono perante a Administração Pública Municipal e a Certidão Negativa de Débito, que é um comprovante de que o imóvel não tem dívidas perante a Fazenda Muncipal. A inscrição municipal é o número do imóvel, que geralmente consta do carnê do IPTU que é enviado anualmente até a sua casa.
Caso o imóvel possua dívidas, você tem dois caminhos: ou paga os débitos para poder pedir a CND ou parcela. Com o parcelamento, você pode pedir a chamada Certidão Positiva Com Efeito De Negativa.
Detalhe: muitas Prefeituras têm sites onde se pode acessar o cadastro imobiliário e obter a CND de forma online.
3 - Confecção do projeto
Este é o momento em que você procura um engenheiro civil ou um arquiteto e pede a ele a elaboração de um projeto e de um memorial descritivo da obra a ser realizada no terreno. Esse profissional deve ter o devido registro no órgão profissional competente. Confeccionada a planta - em 4 vias, pelo menos -, o proprietário/construtor deve recolher a taxa do CREA.
Detalhe: ao contratar o engenheiro, é interessante inserir no contrato a denominada cláusula de refazimento, mediante a qual, se for necessário fazer alguma alteração no projeto original, essa alteração será feita sem que o cliente precise pagar novamente honorários ao profissional.
4 - Reconhecimento de firma
Com as vias das plantas devidamente assinadas, deve-se ir ao tabelionato fazer o reconhecimento de firma do(s) engenheiro(s) em TODAS as vias.
5 - Aprovação do projeto na Prefeitura.
Com a certidão da matrícula do imóvel, o cadastro imobiliário, a CND - ou a certidão positiva com efeito de negativa - e as plantas, vai-se à Prefeitura para que a mesma analise e aprove o projeto. É possível que, nessa etapa, seja exigida alguma alteração no projeto, e então será necessário pedir ao engenheiro o refazimento da planta para que a mesma seja aprovada.
6 - Cálculo do INSS da obra na Receita Federal do Brasil - RFB
Aprovadas as plantas - e os demais documentos mencionados no item 5 acima, o proprietário/construtor deve ir na RFB pedir o cálculo do INSS da obra. Essa normalmente é uma etapa bem demorada, devido ao acúmulo de trabalho que o pessoal da receita tem, e é necessária porque se presume que uma obra envolve a contratação de mão de obra. O proprietário do imóvel, veja só, é responsável por fazer o recolhimento do INSS da obra. Feito o cálculo, a contribuição social deve ser paga para se obter a CND federal.
Detalhe: algumas pessoas, após a aprovação do projeto na Prefeitura, deixam passar o prazo de 10 anos, e só então, munidas de um documento chamado Certidão de Tempo de Cadastro Imobiliário - obtido na Prefeitura, vão na RFB pedir o reconhecimento da prescrição do INSS da obra e a expedição da CND federal.
7 - Registro da obra no RGI
Depois de um período que varia entre 06 a 12 meses, despesas, agendamento de visitas a repartições públicas e diligências diversas, o proprietário finalmente pode juntar toda a documentação obtida - e talvez mais alguma, conforme a cabeça do titular do cartório - e ir ao Registro Geral de Imóveis protocolar um pedido de registro da obra na matrícula do terreno.
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