Casos de família

 

             Eu fui casado e me divorciei há uns 15 anos. Como tínhamos um filho, Rafael - nome fictício -, eu e a minha ex-mulher decidimos passar a nossa casa - que era o nosso único bem - para o nome dele. Foi feita a separação, para posteriormente ser feito o divórcio, só que nós não levamos a papelada adiante.

             Agora eu estou precisando de um local para construir e me lembrei que o terreno onde havia a casa era bem grande. Conversei com a minha ex e ela não se opõe que eu construa lá, mas o meu filho - agora maior de idade - não quer deixar. O que é que dá pra fazer?

         Bem, se esse imóvel estava no teu nome e o seu filho era menor de idade na época, será necessário reabrir o processo para retificar o acordo da separação, uma vez que o acordo homologado não transfere a propriedade: ele é apenas uma declaração da intenção do casal que está a se separar. O correto, para que houvesse a transferência da propriedade, era que tu e a tua ex fossem ao tabelionato e fizessem uma escritura de doação para o Rafael, coisa que não aconteceu ainda.

              Então tu precisa falar com o advogado da separação - ou contratar outro - e, juntamente com a tua ex-mulher, reabrir o processo para alterar o acordo no tocante à divisão do bem. Uma alternativa é definir que tanto você quanto ela concordam em transferir o imóvel para ele, reservando para si o direito de usufruto. 

Imóvel, prédio, edifício... O que significam esses termos?

         

       Juridicamente, um terreno é um imóvel. De regra, tudo aquilo que adere ao terreno de forma definitiva - uma casa, por exemplo - passa a fazer parte dele por acessão. Já o que está sobre o terreno mas não de forma definitiva, como um trailer que possa ser movido a qualquer momento, não faz parte do imóvel. 

            O imóvel, nunca é demais repetir, é o terreno, e não a casa ou o edifício. Aliás, a palavra edifício - e não prédio - é a mais adequada para se referir a eventuais edificações construídas sobre o terreno, uma vez que prédio é, ora vejam, sinônimo do próprio terreno.

E se algum dia eu ficar em coma?

        Eu gostaria de saber se eu posso fazer algum documento dizendo que, se algum dia eu ficasse em estado vegetativo por conta de um problema de saúde irreversível, por exemplo, eu autorizaria os médicos e os meus familiares a desligarem os aparelhos. 

        Sim, é possível fazer uma DAV - Diretiva Antecipada de Vontade - dispondo exatamente isso: qual o procedimento que você deseja que seja adotado em relação ao seu corpo caso algum dia você fique em estado vegetativo. Essa diretiva também pode ser chamada de testamento vital. 

       Só que, diferentemente do testamento normal, na diretiva antecipada de vontade não se dispõe sobre o destino dos bens do testador após o seu óbito. Só se estabelecem as orientações sobre o corpo do testador. Assim, pode-se deixar autorizado que se proceda ao desligamento dos aparelhos que mantém a pessoa viva. Naturalmente, só é possível que a própria pessoa faça esse testamento antes de entrar em estado vegetativo.

A importância da minuta contratual

           Ao celebrar um contrato - ou até mesmo na fase das negociações preliminares -, é interessante que se busque a orientação de um advogado, já que, conforme a idade ou o estado civil dos contratantes, devem-se observar determinados requisitos que são desconhecidos para quem não é da área jurídica. Isso sem falar daquelas situações em que o pagamento é feito a prazo - ou parte a prazo e parte à vista -, de forma parcelada ou não, ou mediante permuta de parte do valor, etc.

         Normalmente as pessoas evitam essa consultoria por conta do custo e fazem as coisas à sua maneira, cometendo equívocos às vezes e sofrendo no futuro as consequências dessa decisão com custos bem maiores. Um exemplo é quando, após as negociações, ficou pactuada a venda de uma área de terras no valor de, digamos, dois milhões de reais, sendo que parte do pagamento seria um apartamento de quinhentos mil reais, um caminhão de trezentos mil reais, quatrocentos mil reais em dinheiro e mais 80 parcelas de dez mil reais.

             Aí as partes vão a um tabelionato, o preposto do tabelionato pergunta se as partes têm minuta - e elas, "espertamente", não fizeram minuta para economizar com honorários -. As partes respondem que não há minuta e estão fazendo a compra e venda da fazenda X por dois milhões de reais.

             O preposto do tabelionato, diante dos fatos que estão diante dele, faz uma escritura de compra e venda da fazenda X, de A para B, por dois milhões de reais. As partes assinam e levam a registro, gerando a presunção de que houve um pagamento à vista. 

              E quanto à parte do pagamento que seria paga em bens? E a parte que seria paga à prazo? Bem, caso o comprador não honre com o que foi pactuado verbalmente, o vendedor vai ter que ajuizar uma ação - arcando com custas e honorários - para requerer a anulação do negócio. 

Mediação e conciliação extrajudicial

             Após o Provimento n.º 67 do CNJ, é possível que pessoas com interesses antagônicos se dirijam a um tabelionato e procurem uma solução através de um mediador. O mediador, no caso, é um tabelião que tem um treinamento para exercer esse ofício. Ele procura auxiliar as partes para que as mesmas conciliem, entrando em acordo.

            Caso as partes decidam entrar em acordo, o mesmo é reduzido a termo em uma escritura pública de acordo extrajudicial, que é um documento dotado de fé pública - ou seja: presume-se que o que um tabelião escreve é verdadeiro até prova em contrário -. Na hipótese de existir algum processo em andamento, esse acordo, embora seja extrajudicial, deve ser juntado ao processo, o que vai importar na extinção deste. E se os termos do acordo não forem cumpridos? Aí a parte credora precisará contratar um advogado para fazer a cobrança judicial da dívida, o que é possível devido ao fato de que o acordo é um título executivo. 

O que é torna?

         Euzébio faleceu, deixando dois herdeiros, Felipe e Gustavo. Além disso, Euzébio deixou uma casa, com o valor de R$ 200.000,00 e um carro, com o valor de R$ 40.000,00. O total do patrimônio a ser partilhado, portando, era de R$ 240.000,00, que, dividido por 02 herdeiros, dava um quinhão de R$ 120.000,00 para cada um. 

          A questão era como fazer a partilha, pois, para que a mesma ficasse equilibrada, era necessário que um herdeiro ficasse com o carro de R$ 40.000,00 e a casa ficasse no nome dos dois irmãos, sendo um com um percentual da propriedade correspondente a R$ 80.000,00 - o herdeiro que ficasse com o carro - e o outro com R$ 120.000,00. Daí seria necessário alienar o imóvel para dividir o dinheiro e talvez no negócio o comprador oferecesse um carro ou um terreno...

          Como Felipe possuía uma reserva financeira, ele negociou com Gustavo a compra da parte que este tinha na casa. Assim, Felipe ficou com 100% do valor da casa - ressarcindo a Gustavo a parte que a este competia - e Gustavo ficou com o carro e mais R$ 80.000,00 em dinheiro, pagos por Felipe. 

         Esse ressarcimento feito a um herdeiro em uma partilha com o intuito de a equilibrar se chama torna, e sobre tal valor incide o ITBI.  

Retificação extrajudicial de acordo judicial

           José e Teresa se divorciaram. O divórcio foi feito judicialmente, sendo que as partes se reuniram, discutiram os termos do divórcio (guarda de filhos, direito de visita, partilha de bens, pensão alimentícia, uso de nome, etc.) e assinaram um acordo, que foi juntado ao processo para homologação. Como foram partilhados alguns bens imóveis que o casal possuía, o acordo homologado foi levado para averbação no Registro Geral de Imóveis, porém o oficial se recusou a fazer a averbação. 

         O motivo da recusa foi que, no acordo, foi mencionada a partilha de "uma casa de tantos metros situada no endereço tal e com o número de matrícula tal", porém na certidão da matrícula constava apenas um terreno sem edificações. O correto, no caso, era que no texto do acordo se mencionasse "o terreno X, com tais medidas e confrontações, com uma casa de alvenaria de tantos metros quadros não averbada", mas o problema é que o processo de divórcio já tinha terminado e estava com os autos arquivados. Sanar o erro pela via judicial seria demorado, então, o que fazer?

      Após uma reunião dos advogados com o preposto de um tabelionato, e alguns contatos telefônicos com o RGI, decidiu-se que seria feita uma escritura pública de retificação do acordo que originou o problema, e então, juntados todos os documentos - escritura inclusive -, foi feito o registro. 

Falsificação da própria assinatura

 

     Quem atua ou já atuou na área jurídica sabe que não é incomum alguém falsificar a própria assinatura ao assinar documentos ou títulos de crédito e depois, ao ser processado (a), alegar a "falsidade" para se eximir de cumprir as suas obrigações. Tais pessoas imaginam que firmar um documento de forma diferente da assinatura constante do RG é o suficiente para que se reconheça a nulidade do contrato ou do título.

      Mas isso é um engano. Se João assinou um cheque e o entregou a Pedro em pagamento de um negócio, mesmo que a assinatura do cheque seja diversa da do seu RG, o título é válido e eficaz. Se João insistir que a assinatura não é sua, uma perícia grafotécnica vai demonstrar que é, pois cada pessoa tem algo denominado identidade gráfica, que é tão única quanto uma impressão digital.

       

Revogação/renúncia de procuração

 

      Moro em Canela, no RS, e possuo uma área de terras no interior de São Paulo. Eu morava e trabalhava lá até que a idade e a minha saúde não permitiram mais. Um filho meu mora lá e usa a área para plantar, mediante arrendamento. Eu, ao mudar para cá, tive a intenção de vender a fazenda, e deixei uma procuração pro meu filho vender. Ocorre que eu desisti da ideia da venda mas o meu filho não. Tem como cancelar a procuração?

      Bem, essa é uma situação que requer um certo cuidado. A princípio é possível sim revogar a procuração, mas seria conveniente dar uma olhada nela antes. Algumas perguntas precisariam ser respondidas: o seu filho iria receber alguma comissão pela venda? Por acaso havia, nesse documento, uma cláusula de irrevogabilidade?

        Caso o Sr. não possua mais o documento, pode pedir a algum conhecido da cidade onde foi lavrada a procuração para que vá ao tabelionato e tire uma certidão - ou traslado - com a 2ª via da mesma. Se não tiver conhecido, procure na internet por algum correspondente jurídico de lá para tirar esse documento e te enviar por Sedex.

         Cumpre observar que, caso haja uma cláusula de irrevogabilidade na procuração, isso não impede que a mesma seja revogada. Só que, caso a revogação gere algum tipo de prejuízo ao mandatário - no caso, a pessoa que recebeu os poderes -, o mandante responde por esse prejuízo.

         Depois de feita essa verificação, caso o Sr. permaneça firme no propósito de revogar a procuração, basta ir ao tabelionato da sua cidade e requerer a lavratura de uma escritura pública de revogação. O próprio tabelionato da revogação se encarregará de comunicar ao tabelionato onde a escritura foi lavrada para fazer um adendo na mesma, onde constará que "a presente procuração está revogada pela escritura pública X do tabelionato Tal".

E quando o registro é negado?

      E quando alguém protocola um documento para registro - ou averbação - e o registro - ou a averbação - é negado (a) pelo oficial, o que é que se pode fazer?

        Bem, no Brasil, cada Estado da Federação tem uma norma estadual regulamentando a atividade dos tabelionatos e cartórios, que é a Consolidação Normativa da Corregedoria Geral de Justiça. Nessa Consolidação estão as regras de cada ato que pode ser realizado nos tabelionatos e cartórios, com os documentos obrigatórios que devem ser apresentados no protocolo de cada título.

         De regra, basta que o apresentante do título - título esse que pode ser uma sentença, ou a planta da casa, ou a escritura de compra e venda, etc. - forneça os documentos exigidos pela Consolidação Normativa que o título é registrado.

        Porém, há alguns registradores que, receosos por alguma razão, exigem outros documentos além dos que estão previstos em lei, e, se o apresentante não fornece esses documentos, recusam-se a registrar o título. Por exemplo: na escritura de compra e venda em que o vendedor é um senhor idoso, exigir um atestado médico de sanidade mental com a firma do profissional de saúde reconhecida.

         Aí só cabe ao apresentante do título sentar e chorar, certo? Errado, pois é cabível um requerimento de suscitação de dúvida registral. O procedimento, para o apresentante que teve o título negado, é simples: basta se dirigir ao cartório com o protocolo em mãos e afirmar: "eu não concordo com a negativa do registro desse título e estou pedindo uma suscitação de dúvida". 

      Esse pedido pode ser feito mediante o preenchimento de um requerimento padrão do próprio cartório ou, o que é mais aconselhável, por um requerimento feito por escrito e assinado pela própria parte interessada. Apresentada a dúvida, cabe ao oficial do cartório encaminhar a suscitação de dúvida para o Fórum para que o juiz se pronuncie a respeito.

        Esse procedimento, apesar de ser encaminhado para análise do Poder Judiciário, é um processo administrativo, em que não se exige a representação por advogado e não há custas judiciais. Quem analisa a suscitação de dúvida é o juiz da vara de registros públicos, que decide se o título deve ser registrado ou não.

 

Retificação de matrícula no Registro de Imóveis

           Olá, eu comprei um terreno e construí uma casa há algum tempo. Levei a documentação toda a registro - planta, certidão de Habite-se, Certidão Negativa de Débito do INSS, etc. - no Registro de Imóveis. Porém, ao pedir uma certidão posteriormente, descobri que tem um erro na matrícula da minha casa: a metragem constante na matrícula é diferente da metragem constante da planta. Tem como corrigir isso?

            Errar é humano, e, por vezes, ocorre de algum preposto do Registro Geral de Imóveis, na hora de fazer um registro ou averbação de um título, cometer algum erro de digitação ou algo do gênero. É comum equívocos relativos à metragem total do terreno, por exemplo, em que basta uma multiplicação da largura pelo comprimento para verificar o total. Nesses casos, em que basta uma breve verificação da documentação arquivada no cartório para corrigir o erro, pode-se fazer um requerimento de retificação ao oficial do registro - o qual pode, inclusive, fazer a correção de ofício nesses casos óbvios -, que vai avaliar e corrigir - ou não - o registro ou a averbação. 

Incide imposto de renda sobre a venda de imóveis?

        Eu comprei uma casa há uns 20 anos, e, de lá pra cá, essa casa valorizou. Se eu vender a casa hoje eu vou ter que pagar imposto de renda?

       A  princípio, se houve uma valorização do imóvel, será devido imposto de renda proporcional à valorização. Por exemplo: digamos que, na compra, a casa foi negociada por R$ 200.000,00 e agora está sendo vendida por R$ 800.000,00, haverá a incidência do imposto sobre R$ 600.000,00. 

        Tem alguma forma de evitar o pagamento desse imposto? Bem, se, nos 180 dias seguintes à venda, o vendedor usar todo o valor obtido no negócio para adquirir outros imóveis situados no Brasil, estará isento do IRPF devido.

Aquisição de imóvel de herdeiros: cuidados necessários

 

       Eu moro em um local onde tem um terreno baldio ao lado, terreno esse que eu gostaria de adquirir para poder ter um espaço para piscina, salão de festa, etc. O proprietário do terreno faleceu recentemente, como eu devo proceder para fazer uma compra válida?

      Em casos assim, é imprescindível que você peça a um advogado um assessoramento mais detalhado para evitar riscos. Tem vários detalhes que precisam ser verificados: esse terreno é o único imóvel do falecido? Existe alguma restrição na matrícula (hipoteca, arresto, sequestro, penhora)? O falecido deixou testamento? O falecido deixou herdeiros?  O falecido era casado e deixou cônjuge sobrevivente? Se o falecido era casado, qual era o regime de bens do casamento? O falecido tinha dívidas? Algum herdeiro já pediu a abertura do inventário? 

       Esses questionamentos são relevantes porque, se já foi feita a abertura do inventário, pode-se fazer a cessão de direitos, mas aí os herdeiros, por meio do inventariante, deverão pedir ao juiz uma autorização para a venda (alvará judicial). Se ainda não foi dado início ao inventário, pode-se fazer a transferência dos direitos hereditários através de uma escritura pública de cessão de direitos.

         Feitas todas as verificações necessárias, se ainda for interessante a aquisição do imóvel, há que se reunir todos os herdeiros - e também os cônjuges dos herdeiros casados - no tabelionato e solicitar a lavratura de uma escritura pública de cessão de direitos hereditários. Se um dos herdeiros não puder comparecer pessoalmente, ele pode outorgar procuração - também por instrumento público, ou seja: lavrada por um tabelião - a alguém para que compareça e assine por ele. 

      Adquiridos os direitos hereditários por cessão, caberá ao cessionário (comprador) promover o inventário, requerendo ao juiz a adjudicação do bem.

Como dar baixa em uma hipoteca?

    Há muitos anos eu adquiri um terreno, e, sobre ele, fiz a construção de uma casa financiada pela Caixa Econômica Federal. Recentemente eu terminei de pagar as prestações do empréstimo, mas não sei como fazer para tirar a hipoteca da matrícula. O que fazer?

    A primeira coisa a se fazer é, com o número da matrícula, requerer junto ao Registro Geral de Imóveis uma certidão atualizada do terreno para examinar se a hipoteca ainda consta lá. No caso, pode-se, primeiro, visualizar a certidão pela internet para ver se é necessário pedir a expedição da certidão física.

   Caso ainda conste, há que se ir na CEF e pedir para que a pessoa responsável forneça um comprovante de quitação da dívida. Frise-se que esse documento deve ser assinado com firma reconhecida e deve estar acompanhado de um documento que comprove que o signatário possuía poderes para fazê-lo - no caso de instituição financeira, uma procuração.

     Por último, deve-se retornar ao RGI e requerer a baixa do gravame, através de um requerimento acompanhado dos documentos comprobatórios. 

Doação com cláusula de inalienabilidade

        Eu gostaria de doar um apartamento para a minha tia morar nele, mas sem que ela possa vender. Eu também gostaria que, se ela vier a morrer antes de mim, o apartamento volte para o meu patrimônio, isso é possível?

      Para que a tua tia não possa vender o apartamento doado, basta incluir na escritura de doação uma cláusula de inalienabilidade. Já para que o imóvel volte ao doador - no caso, você - se o donatário falecer antes dele, é preciso incluir uma cláusula de retroatividade. Você também pode considerar a possibilidade de, ao invés de doar a propriedade sobre o imóvel, transferir apenas o direito de usufruto.

Cliente "abandonado" pelo advogado

           Eu comprei um terreno há anos, só que na época foi feito só um contrato de gaveta. Procurei um advogado, que fez o(sic) usucapião do terreno. O processo terminou, o advogado me deu uma cópia da sentença e me disse só que tinha que registrar, sem mais orientações. O que eu faço?

          No seu caso, a forma mais rápida de se registrar a sentença é pedir para um tabelião fazer uma carta de sentença e depois levar a mesma registro no Registro Geral de Imóveis. 

            Para fazer a carta de sentença, é preciso contatar o seu advogado e levar o processo físico - cada vez mais raro - ou os dados para acessar o processo digitalizado, se se tratar de processo eletrônico - a um tabelionato, e indicar as páginas do processo que deverão fazer parte da carta de sentença.

           O oficial, então, vai fazer as cópias e também um termo de abertura e de encerramento da carta de sentença, que é um documento com fé pública que pode ser levado a registro no Registro Geral de Imóveis.

Como descobrir os dados do proprietário de um imóvel?

Como descobrir os dados do proprietário de um imóvel?

         Às vezes, por uma razão ou outra, é necessário descobrir os dados do proprietário/possuidor de um imóvel - nome completo, CPF, etc. Conforme a situação, uma das seguintes estratégias pode ser útil:

1 - Fazer uma busca no Registro Geral de Imóveis

           É possível fazer a busca da matrícula de um imóvel tendo o endereço do mesmo, e então solicitar uma certidão. Na certidão vão constar os dados do proprietário. É claro que nem sempre o imóvel vai estar no nome do atual proprietário/possuidor, pois o mesmo pode ter feito a compra e venda e não lavrado a escritura, ou ter lavrado a escritura e não ter levado a mesma a registro. Nesse caso, a saída é fazer uma busca na Prefeitura.

2 - Fazer uma busca no cadastro imobiliário da Prefeitura

        Com o endereço do imóvel, pode-se descobrir na Prefeitura a respectiva inscrição municipal e, com ela, fazer uma busca no cadastro imobiliário, onde vão constar os dados do atual proprietário/possuidor.

Registro de edificação: como proceder

Li, numa outra postagem, que quando construímos algo sobre um terreno é importante efetuar o registro, mas como é que se faz isso? Eu não sei nem como começar.

Para se efetuar o registro de uma edificação sobre um terreno, primeiro se deve fazer uma verificação da titularidade, para depois se passar a providenciar a documentação. É recomendável adquirir uma pasta para ir juntando os documentos de forma a não extraviar nenhum. Vamos expor o procedimento em passos:

1 - Verificar a titularidade do terreno no RGI 

Com o número da matrícula - ou com o endereço, se você não sabe qual é o número da matrícula -, você pode obter uma certidão no Registro Geral de Imóveis para verificar em nome de quem está o terreno. Se ele ainda não está no seu nome - porque você o adquiriu mediante um contrato de promessa de compra e venda, por exemplo -, deve-se ver o que é que precisa ser feito para que essa transferência ocorra. 

Se o vendedor ainda estiver vivo, você pode procurá-lo para fazer a escritura de compra e venda definitiva. Caso você já tenha pagado tudo e o vendedor, por algum motivo, se recuse a assinar a escritura, deve-se ajuizar uma ação pedindo ao juiz que adjudique o imóvel para você. Se você extraviou a tua via do contrato, terá que fazer a usucapião.

Detalhe: a maioria dos cartórios brasileiros pode ter os seus documentos acessados via online através de uma Central de cartórios, mantida por alguma entidade do setor. Um dos sites onde se pode obter certidões online - ou apenas visualizar a certidão antes de pedir a expedição da mesma - é o site www.registradores.org.br

2 - Verificar o cadastro imobiliário na Prefeitura

Com o terreno no seu nome, você deve verificar na Prefeitura - com o número da inscrição municipal do imóvel - o cadastro imobiliário, onde vai constar o nome do dono perante a Administração Pública Municipal e a Certidão Negativa de Débito, que é um comprovante de que o imóvel não tem dívidas perante a Fazenda Muncipal. A inscrição municipal é o número do imóvel, que geralmente consta do carnê do IPTU que é enviado anualmente até a sua casa.

Caso o imóvel possua dívidas, você tem dois caminhos: ou paga os débitos para poder pedir a CND ou parcela. Com o parcelamento, você pode pedir a chamada Certidão Positiva Com Efeito De Negativa. 

Detalhe: muitas Prefeituras têm sites onde se pode acessar o cadastro imobiliário e obter a CND de forma online.

3 - Confecção do projeto

Este é o momento em que você procura um engenheiro civil ou um arquiteto e pede a ele a elaboração de um projeto e de um memorial descritivo da obra a ser realizada no terreno. Esse profissional deve ter o devido registro no órgão profissional competente. Confeccionada a planta - em 4 vias, pelo menos -, o proprietário/construtor deve recolher a taxa do CREA.

Detalhe: ao contratar o engenheiro, é interessante inserir no contrato a denominada cláusula de refazimento, mediante a qual, se for necessário fazer alguma alteração no projeto original, essa alteração será feita sem que o cliente precise pagar novamente honorários ao profissional. 

4 - Reconhecimento de firma

Com as vias das plantas devidamente assinadas, deve-se ir ao tabelionato fazer o reconhecimento de firma do(s) engenheiro(s) em TODAS as vias.

5 - Aprovação do projeto na Prefeitura.

Com a certidão da matrícula do imóvel, o cadastro imobiliário, a CND - ou a certidão positiva com efeito de negativa - e as plantas, vai-se à Prefeitura para que a mesma analise e aprove o projeto. É possível que, nessa etapa, seja exigida alguma alteração no projeto, e então será necessário pedir ao engenheiro o refazimento da planta para que a mesma seja aprovada. 

6 - Cálculo do INSS da obra na Receita Federal do Brasil - RFB

Aprovadas as plantas - e os demais documentos mencionados no item 5 acima, o proprietário/construtor deve ir na RFB pedir o cálculo do INSS da obra. Essa normalmente é uma etapa bem demorada, devido ao acúmulo de trabalho que o pessoal da receita tem, e é necessária porque se presume que uma obra envolve a contratação de mão de obra. O proprietário do imóvel, veja só, é responsável por fazer o recolhimento do INSS da obra. Feito o cálculo, a contribuição social deve ser paga para se obter a CND federal.

Detalhe: algumas pessoas, após a aprovação do projeto na Prefeitura, deixam passar o prazo de 10 anos, e só então, munidas de um documento chamado Certidão de Tempo de Cadastro Imobiliário - obtido na Prefeitura, vão na RFB pedir o reconhecimento da prescrição do INSS da obra e a expedição da CND federal.

7 - Registro da obra no RGI

Depois de um período que varia entre 06 a 12 meses, despesas, agendamento de visitas a repartições públicas e diligências diversas, o proprietário finalmente pode juntar toda a documentação obtida - e talvez mais alguma, conforme a cabeça do titular do cartório - e ir ao Registro Geral de Imóveis protocolar um pedido de registro da obra na matrícula do terreno. 

Loteamento irregular: consequências

 

       Meu pai, Geraldo, tinha um sítio próximo da cidade. Então, há uns 20 anos, ele decidiu transformar aquele sítio num loteamento. Contratou um topógrafo para fazer medições e colocar marcos, chamou uma máquina para abrir ruas e começou a vender os lotes por promessa de compra e venda. Isso sem registrar o loteamento em lugar algum - a não ser na Prefeitura, onde ele abriu uma inscrição como contribuinte de IPTU para cada lote em seu próprio nome.

           Pois bem, os terrenos foram vendidos, ninguém foi atrás de regularizar nada e, a cada ano, o valor do IPTU de 400 lotes era lançado no nome do meu pai. Então, há dois anos, meu pai faleceu e agora eu e os meus irmãos devemos uma fortuna de imposto. Os compradores, que fizeram casas e moram lá, não querem saber de pagar nada. O que devemos fazer?

         Bem, essa situação é mais comum do que se imagina e não tem uma fórmula mágica para resolver. O que é possível é procurar diminuir o tamanho do problema com um passo de cada vez.

           Agora há que se responder a algumas perguntas: o teu pai guardou cópias desses contratos de promessa de compra e venda? Se sim, levam-se cópias autenticadas dos mesmos até a Secretaria Municipal da Fazenda e se fazem requerimentos pedindo que os adquirentes passem a constar como contribuintes desses lotes a partir da data de cada contrato. Isso já vai diminuir uma boa parte do débito de IPTU no nome do seu Geraldo.

             E, em relação aos lotes dos quais os herdeiros não possuem uma via do contrato, primeiro se deve pedir a baixa do imposto já prescrito. Se a Prefeitura não ajuizou uma ação de execução fiscal para cobrar os seus créditos, os impostos de mais de 5 anos já estão prescritos e não devem constar no cadastro do contribuinte.

             Finalmente, em relação aos débitos não prescritos, não há o que se fazer. Ou vocês esperam o tempo passar para que prescrevam ano após ano e vão requerendo a baixa - seria uma forma de "empurrar com a barriga", com o risco de que a Prefeitura cobre judicialmente esses débitos a qualquer momento -, ou vocês efetuam o pagamento, ou pressionam os adquirentes para que paguem. 

          Caso vocês optem por essa última alternativa, deve-se tomar alguns cuidados - afinal, esses compradores são prováveis seguidores da chamada Lei de Gérson -. Primeiro, explica-se todos os esforços - e os resultados - já realizados para reduzir o problema: "havia uma dívida de X e agora só tem Y a ser pago". Talvez esse argumento leve alguns a efetuarem o pagamento, embora isso não seja certo. 

             E quanto aos relutantes? Pode ser que ajude enviar uma carta AR estipulando um prazo para que o sujeito pague o imposto devido, sob pena de, em não o fazendo, serem tomadas as providências judiciais cabíveis. Se estiver ao seu alcance, peça a um advogado para pôr carimbo e assinatura nessa carta e a envie pelo registro de títulos e documentos - RTD. 

Construção irregular: consequências

      Comprei um terreno há alguns anos e construí nele uma casa onde residi até pouco tempo. Eu decidi construir a casa sem encaminhar a documentação nos órgãos competentes por conta dos custos, mas agora a Prefeitura está desapropriando vários terrenos na área e um deles é o meu. Estão dizendo que, se as casas estiverem irregulares, a Prefeitura só vai pagar o valor dos terrenos. Isso está certo?

       Segundo estimativas, 70% das casas residenciais brasileiras - e até alguns prédios de apartamentos! - são construídos sem a verificação/registro da documentação necessária para que a obra fique devidamente regularizada. Isso ocorre porque há uma certa complexidade no processo de registro e também por conta dos custos econômicos em certidões, plantas, registro no RGI, etc.

        O problema é que a falta da documentação acarreta uma insegurança para o proprietário/possuidor. Um cenário possível - embora relativamente raro - é esse: em caso de desapropriação, o poder público só tem o dever de indenizar, a princípio, o valor do terreno. Você até pode buscar reparação na justiça pelas acessões e benfeitorias, mas o resultado dessa ação é, no mínimo, incerto. Outra desvantagem é que, se o imóvel não for desapropriado e um dia você pretender vendê-lo,  o comprador não vai poder obter um financiamento em um banco.

O caso da turma de formandos

           A minha turma de faculdade passou cinco anos juntando dinheiro para custeio das despesas de formatura - aluguel de salão, contratação de empresa de decoração, bufê, filmagem, banda de música, etc. O dinheiro - cerca de R$ 200.000,00 - foi depositado na conta do Luis, representante da turma, um rapaz bem simpático e falante. Ocorre que, nesse meio tempo, ele foi processado e o dinheiro foi penhorado para pagamento de uma dívida que ele tinha. Há algo que possa ser feito?

           Bem, todo esse transtorno poderia ter sido evitado se, lá no início do curso, a sua turma tivesse constituído uma associação de formandos regularizada, com o devido registro no Registro Civil de Pessoa Jurídica e na RFB. Porém, como no Brasil há uma cultura de se fazer as coisas sem os devidos cuidados - e os motivos alegados normalmente são a burocracia e os custos -, esse tipo de situação acontece com uma certa frequência. Ou o representante da turma some com o dinheiro ou cai na malha fina e tem o dinheiro bloqueado.

           Nesse caso, a turma terá que constituir um advogado e ajuizar uma ação de embargos de terceiro, tendo a hercúlea tarefa de comprovar que o dinheiro é da turma de formandos e não do Luis. O principal problema é que, mesmo vencendo a causa, é certo que a mesma irá demorar, então esses valores não poderão ser utilizados por vocês para o propósito original - que era o custeio da festa de formatura. 

Condomínio irregular

 

            Moro em um prédio onde, de 80 condôminos, uns 50 pagam regularmente a taxa de condomínio e o restante não. Já foi exposta essa situação para o síndico, mas o mesmo disse que não tem como cobrar na justiça porque o condomínio não é regular. Isso é verdade ou enrolação?

        Antes de responder à pergunta, seria necessário analisar o caso pormenorizadamente para descobrir: a) se a construção do prédio foi averbada corretamente na planta do terreno; b) se cada unidade tem a sua própria matrícula; c) se foi feita uma convenção para instituição do condomínio; d) se essa convenção foi registrada no Registro Geral de Imóveis.

             Essas averiguações são importantes porque o condomínio, a princípio, só vai ser aceito como parte em uma ação judicial - para cobrança do que os condôminos devem, por exemplo -, se preencher os requisitos supra citados.  

Sobrenome estrangeiro com grafia incorreta: como resolver?

 

        O Brasil, como é notório, é formado por pessoas de diversas origens étnicas: a maioria do povo brasileiro é descendente de uma miscigenação ocorrida entre índios, africanos, brancos - lusitanos,  hispânicos ou de outras regiões da Europa -, nipônicos, etc. Atualmente alguns países da Europa, devido ao encolhimento/envelhecimento de suas populações, têm concedido dupla cidadania a descendentes de seus cidadãos que residem em outros países. 

       Como o Brasil admite que um brasileiro adote cidadania estrangeira e continue com a cidadania brasileira, algumas pessoas, interessadas em facilidades em viagens - por ter um passaporte mais "respeitado" - ou em migração, procuram obter a cidadania de seus antepassados. 

      Em casos assim, é de suma relevância que a grafia do sobrenome do postulante à cidadania estrangeira seja idêntica à grafia do sobrenome do antepassado. Mas, por erro dos cartórios, é comum que o sobrenome esteja com um t, um g ou um n a menos. E, em casos assim, como é que se deve proceder?

        A primeira providência é obter cópia do registro do nascimento dos antepassados para verificar onde é que ocorreu o erro: no registro do pai, do avô? Definido isso, deve-se ir ao cartório do registro onde ocorreu o erro e fazer um requerimento - instruído com cópias autenticadas do documento onde o sobrenome está grafado corretamente - pedindo ao registrador que faça a retificação do registro.  

Sucessão familiar

         Quando uma pessoa falece, tudo o que ela deixou - bens, direitos e obrigações - é transferido, no exato instante da morte, para os seus herdeiros legais e/ou testamentários. Mas, para que os herdeiros possam ter os bens registrados em seus respectivos nomes, é necessário fazer um procedimento onde são verificados os dados do falecido, se deixou cônjuge sobrevivente, se deixou testamento, se tinha filhos e/ou netos, se tinha bens/créditos, se tinha dívidas... 

         Após o levantamento das informações e tendo sido pagas as dívidas e os demais ônus - custas, impostos e, se for o caso, emolumentos -, é feita a partilha dos bens e direitos, sendo expedido, para cada herdeiro, um formal de partilha para registro nos órgãos competentes. Esse procedimento é chamado de inventário, e pode ser feito no tabelionato - se todos os herdeiros forem maiores e capazes - ou no Fórum, se um ou mais herdeiros forem incapazes. 

      Tanto o inventário extrajudicial quanto o judicial exigem que haja a atuação de um advogado, e acarretam custos: os honorários do advogado, as custas judiciais - se for no Fórum -, os emolumentos do tabelião - se for no tabelionato -, o imposto de transmissão causa mortis e doações, os emolumentos cobrados pelos órgãos onde tiver que ocorrer o registro do formal de partilha - Registro Geral de Imóveis, Detran, Junta Comercial, Bolsa de Valores, etc. -.

        Para evitar despesas, incômodos e demora, algumas famílias, quando os pais ou avós ficam idosos, fazem a transferência dos bens para os filhos usando outros caminhos que a lei faculta. Uma alternativa muito utilizada é doar os bens para os filhos reservando para os pais o direito de usufruto. Nesse caso, incidirá o imposto de transmissão de bens imóveis, porém não haverá a necessidade de inventário após o óbito do usufrutuário. 

      Outro caminho é vender todos os bens e aplicar em previdência privada, deixando os herdeiros como beneficiários em caso de falecimento. Há uma despesa inicial com as taxas de administração e carregamento, porém há várias vantagens: a aplicação em previdência privada é impenhorável, não se exige inventário, e, ocorrida a morte e encaminhada a documentação, o valor de cada beneficiário é depositado na sua respectiva conta em até 30 dias.

    Uma terceira alternativa é constituir uma empresa em que os pais e os filhos são sócios conjuntamente e se transferem os bens para a empresa através da integralização. Sobre essa integralização incidirá imposto de transmissão de bens imóveis, devendo ela ser registrada no Registro Geral de Imóveis E na Junta Comercial, ficando então o patrimônio em nome da empresa. Assim, ocorrido o óbito de um dos pais, é feito um inventário, onde vai ser feita a partilha apenas das cotas sociais que pertenciam ao de cujus. Os custos, nesse serão normalmente bem inferiores do que se os bens estivessem ainda no seu nome. 

Meu pai transferiu tudo pro meu irmão, o que posso fazer?

 

              Somos uma família de descendentes de imigrantes italianos, onde tem uma tradição segundo a qual o pai deixa os bens apenas para os filhos homens. Como sou mulher, meu pai transferiu as terras dele para um vizinho e esse vizinho transferiu as terras para o meu irmão. O que é que dá pra fazer?

          Nesse caso, em até dois anos, é possível pedir a anulação do negócio através de uma ação judicial, onde você terá que demonstrar que a venda feita ao terceiro foi uma venda simulada para evitar o transtorno de ter que obter a concordância dos demais herdeiros - no caso, a sua concordância -. Na hipótese de você ter sucesso na ação, o negócio será anulado e o imóvel retorna para o patrimônio do teu pai.

Venda/doação de imóvel de pai para filho: é possível?

         

        A lei permite que ocorra a venda de bens de ascendente para descendente, porém, impõe alguns requisitos, como a anuência - concordância - dos demais descendentes e a outorga uxória/marital - que é a anuência da esposa/marido -. Caso não haja a anuência dos demais herdeiros e/ou a outorga uxória, a venda pode ser anulada por algum herdeiro que se sentir prejudicado com o negócio.

          E a doação? Também é possível, porém há que se tomar cuidado com  alguns detalhes. A doação de ascendente para descendente é considerada pela lei como um adiantamento da legítima - ou seja, da herança -. Assim, se Pedro, que possui dois imóveis, doa um deles a seu filho Paulo, considera-se que Paulo recebeu um adiantamento da herança. 

          Quando Pedro falecer e for feito o inventário, será mencionado esse adiantamento e a parcela de Paulo na herança ficará diminuída proporcionalmente. Caso o valor do bem ultrapasse o valor do quinhão hereditário de Paulo, o mesmo deverá ser objeto de partilha.

          Tem alguma hipótese em que a doação de ascendente para descendente não seja considerada um adiantamento da legítima? Sim, caso seja a doação de um bem cujo valor seja inferior à parte disponível do patrimônio do doador e se faça constar expressamente no contrato que NÃO se trata de adiantamento da legítima, bem como o valor que é atribuído ao bem

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Uso de cartão de terceiro, é crime?

          Sou secretária de um médico e, por vezes, alguns pacientes vêm agendar consultas e exames usando o cartão do plano de saúde de um terceiro. Isso é correto?

         A utilização do cartão do plano de saúde de um terceiro pode acarretar processo criminal por crime de estelionato para quem empresta, para quem utiliza e, conforme o caso, até mesmo para a secretária do médico. Para se prevenir de eventuais problemas jurídicos, ao atender um paciente pela primeira vez, é recomendável exigir a exibição de um documento com foto, a fim de se fazer a verificação da titularidade do cartão.

Protesto com pagamento postecipado, o que é?

Um cliente me deu um cheque para pagar uma dívida que tinha comigo. Quando apresentei o cheque no banco, o mesmo não tinha fundos. Agora eu vou ter que protestar esse cheque, mas só de pensar que vou ter que arcar com a taxa do protesto eu já desanimo. O que eu faço?

Em 2019, o Conselho Nacional de Justiça tornou possível aos tabeliães de protesto que facultassem aos credores o pagamento postecipado dos títulos apresentados. Em outras palavras, o credor pode ir ao tabelionato, apresentar o título a protesto e só vai ter que pagar os emolumentos se e quando o título for pago. 

Assim, se um dia no futuro o devedor decidir pagar a dívida, vai ter que pagar, além do débito acrescido de correção monetária e juros, também os emolumentos referentes ao protesto. E quem tem muitos títulos não pagos em mão tem um excelente meio de cobrá-los.

Não tenho como comprar o remédio, e agora?

          Tenho 28 anos e fui diagnosticada recentemente com esclerose múltipla. Existe um remédio que pode retardar o avanço da doença, mas custa R$ 60.000,00 (sessenta mil reais) a caixa, sendo necessário uma caixa por mês e eu não tenho como comprar. O SUS não fornece esse remédio e eu não sei o que fazer.

             A Constituição Federal diz que a saúde é um direito de todos e dever do Estado. Isso significa que, se você precisa de um determinado tratamento/cirurgia/remédio, o Estado tem o dever constitucional de prestar tais serviços a você. Então o que se deve fazer é ajuizar uma ação pedindo ao juiz que mande o Estado fornecer o remédio. Por se tratar de uma situação urgente, cabe um pedido de liminar, para que você possa fazer o tratamento enquanto ocorre o trâmite do processo.

Venda de imóvel que pertence a adolescente

          A minha filha precisa vender um terreno que herdou do pai, para, com o valor da venda, fazer uma cirurgia, só que ela tem apenas 14 anos, o que é que se pode fazer? 

         No Brasil, as pessoas adquirem a maioridade civil aos 18 anos, porém, conforme o caso, pode-se fazer a chamada emancipação do filho a partir dos 16. Então, nesse caso específico, pode-se tentar obter uma liminar em que o juiz determina ao Estado que deposite o valor necessário para a cirurgia, OU pedir uma autorização judicial para a venda do imóvel OU aguardar até que a menina faça 16 anos e então emancipá-la para que ela possa assinar, por si mesma, a escritura de venda. 

Certidão da matrícula do imóvel: visualização é mais barato

      A minha mãe faleceu deixando um apartamento, foi feito o inventário e o advogado ficou de encaminhar o registro dos documentos no cartório para que conste no nome dos herdeiros. Mas tenho tido dificuldade para falar com o advogado - ele se enrolou com a Receita Federal e sumiu -. Então como posso saber se o apartamento está no meu nome ou não?

       As informações constantes nos cartórios e tabelionatos são públicas e qualquer um pode pedir certidões para averiguar esse tipo de situação. No caso, você precisa ter o número da matrícula do imóvel junto ao RGI - Registro Geral de Imóveis -, onde se pode uma certidão da matrícula do imóvel. 

        Mas é possível que o formal de partilha não tenha sido protocolizado no RGI, ou que, mesmo protocolizado, ainda não tenha sido feito o registro do mesmo. Então a certidão será um custo desnecessário para você.

           Para evitar ter que tirar várias certidões, pode-se pedir, via internet, uma visualização da certidão - que é bem mais barata que a certidão física -, e, caso for conveniente, pedir a expedição da certidão física. Isso pode ser feito junto ao site da central de cartórios à qual o RGI do município do bem está vinculado. 

Quem paga o IPTU do imóvel arrematado em leilão?

            

            O arrematante de um imóvel que o adquire em leilão só responde pelo IPTU após a expedição da carta de arrematação. Quanto aos débitos de IPTU anteriores, os mesmos são abatidos do valor obtido com a arrematação. Caso o valor obtido no leilão seja inferior aos débitos do imposto predial do imóvel, o arrematante não responde pelo saldo restante.

E quando o mesmo bem é vendido para mais de uma pessoa?

        Eu tinha uma casa em Campinas e me mudei para Belo Horizonte. Decidi vender o imóvel e passei procuração para um corretor, que vendeu a casa para 03 (três) pessoas! Qual delas é o novo dono?

           Nesse caso, se o corretor tinha uma procuração válida, o comprador que for primeiro ao Registro Geral de Imóveis para protocolizar o pedido de registro da escritura será o dono - isso se a escritura for registrada, evidentemente -. Isso por conta de um fenômeno jurídico chamado prenotação, pelo qual os títulos têm prioridade de registro seguindo-se a ordem de apresentação no protocolo da serventia.

         E quanto aos demais compradores? Os outros compradores terão que buscar reparação na esfera judicial. Em tese, eles foram vítima de estelionato, então o antigo proprietário/vendedor vai ter que comprovar que a culpa foi exclusiva do procurador. 

          Caso os compradores prejudicados tenham pago o valor do imóvel, com certeza pretenderão o  ressarcimento do que pagaram e dos eventuais prejuízos que o desfazimento do negócio acarretou, além das custas e honorários. Na hipótese de o antigo proprietário indenizar os compradores prejudicados, poderá ajuizar uma ação regressiva contra o procurador/corretor para, por sua vez, se ressarcir dos seus prejuízos.

Contrato de gaveta vale?

             Comprei um terreno através de um contrato de gaveta, paguei todas as parcelas e agora o vendedor não quer transferi-lo para o meu nome. Há alguma forma de resolver isso?

           Sim, através de uma ação de adjudicação compulsória, que é possível quando, em um contrato de promessa de compra e venda em que não há cláusula de arrependimento, o comprador satisfez todas as suas obrigações e o vendedor não quer lavrar a escritura definitiva.      

        Estamos supondo, é claro, que por contrato de gaveta, trata-se de um contrato de promessa de compra e venda, tendo sido a mesma registrada no registro de imóveis, caso em que se pode pedir ao juiz que adjudique o bem para o comprador compulsoriamente. Ou seja: o juiz profere uma sentença que substitui a escritura e serve como documento para transferir o bem no Registro Geral de Imóveis para o nome do comprador.

            Isso é possível quando:

a) não havia no contrato de promessa de compra e venda uma cláusula permitindo o arrependimento das partes;

b) o comprador satisfez todas as obrigações que lhe cumpria (pagamento da entrada, das prestações, etc.);

c) o contrato de promitente comprador foi registrado no Registro Geral de Imóveis. 

         A necessidade de registro para a eficácia da promessa de compra e venda tem sido motivo de debate na doutrina. Alguns autores, mais fiéis à letra da lei, afirmam que só existe o direito de promitente comprador se foi feito o registro do contrato, enquanto outros entendem que só é necessário o registro para a eficácia contra terceiros, tendo o contrato força de lei entre as partes. Por garantia, o melhor é fazer o registro mesmo. 

E se houver risco de a testemunha falecer antes da audiência?

          

       Supondo que, em um determinado processo, seja arrolada como testemunha uma pessoa idosa, de saúde muito frágil, que corre o risco de falecer antes da audiência de instrução, o que é que a parte que a arrolou pode fazer? 

         Em uma situação assim, por garantia, é interessante levar essa pessoa a um tabelionato de notas - ou, se ela tiver problemas de locomoção, pedir que o preposto do tabelião desloque até onde ela está, seja em casa ou no hospital - e lavrar uma ata declaratória, onde a parte vai falar o que sabe sobre a situação da qual é testemunha. Assim, será confeccionado um documento com fé pública onde se dirá que "Fulano em data tal disse tal coisa".

          Então esse documento deve ser juntado ao processo logo que for possível e, se houver tempo, o juiz colherá o depoimento da testemunha na forma das leis processuais. Caso não haja tempo, a ata notarial lavrada servirá como prova.

Perdi a escritura da minha casa, e agora?

        Comprei um imóvel há alguns anos e fiz a escritura no tabelionato, porém não a registrei na época e acabei a extraviando. Como é que se resolve isso?

       O tabelionato de notas é uma serventia cujo titular é o tabelião ou notário. O notário tem essa denominação porque a sua função é elaborar notas, ou seja: escrituras, procurações e atas. Além disso, no tabelionato também se faz: a) cópia autenticada de documentos e ; b) reconhecimento de firma - ou seja: certificar que a assinatura é realmente da pessoa mencionada no texto - das assinaturas constantes em documentos.

       Quando alguém faz uma escritura de compra e venda de imóvel - ou qualquer outro tipo de escritura - em um tabelionato, uma via da mesma fica arquivada nos livros da serventia. Assim, caso no futuro alguém precise de uma cópia - ou traslado - da mesma, basta ir ao tabelionato onde foi lavrada a escritura, pedir o traslado, pagar os emolumentos e obter a cópia.

Isenção de IRPF por doença

          Por lei, aposentados que pagam o imposto de renda E que são portadores de determinadas doenças são isentos do IRPF. Essa isenção objetiva auxiliar essas pessoas a custearem o tratamento dessas moléstias - pagando consultas, exames, procedimentos médicos e remédios -. 

              Para obter a isenção, é necessário ir ao órgão responsável pelo pagamento do benefício levando os laudos médicos comprobatórios da moléstia. Se o aposentado recebe a aposentadoria já há vários anos e tem a moléstia também há vários anos, deve-se procurar obter documentos (comprovantes de internação hospitalar, laudos, exames, etc.) que comprovem a época do início da doença. Quando é possível comprovar que a pessoa é portadora da doença já há vários anos, pode-se obter a restituição do imposto de renda pago por ela nos últimos 05 anos.

         O órgão responsável pelo pagamento vai examinar a documentação médica do requerente e marcar um dia para fazer uma perícia. Se for comprovado na perícia que a pessoa, de fato, tem uma das doenças previstas no regulamento do imposto de renda para a obtenção da isenção, o perito atesta isso, e, quando possível, atesta também a época aproximada do início da moléstia. 

           Obtida a isenção, deve-se fazer uma declaração de IRPF retificadora, mencionando a época do início da moléstia. Assim, na próxima restituição do imposto de renda, a pessoa obtém de volta na sua conta o valor corrigido de todas as contribuições que fez nos últimos 05 anos.

LISTA DAS MOLÉSTIAS QUE DÃO DIREITO À ISENÇÃO: Acidente em serviço, moléstias profissionais, neoplasia maligna (câncer), tuberculose ativa, alienação mental, esclerose múltipla, cardiopatia grave, cegueira, paralisia irreversível, espondiloartrose anquilosante, doença de Parkinson, nefropatia grave, hepatopatia grave, hanseníase, AIDS, fibrose cística, contaminação por radiação, doença de Paget.

Quando o INSS de uma obra prescreve?

 

          No Brasil, há uma série de leis e regulamentos que devem ser observados quando alguém decide construir uma edificação. Por conta dos custos, da relativa complexidade e, porque não dizer, por conta da cultura do jeitinho brasileiro, há muitas construções irregulares.

           Mas é importante mencionar que, quando alguém decide iniciar uma construção seguindo as leis, tem uma etapa onde o construtor deve ir à Receita Federal registrar o projeto para fins de cálculo do INSS. Isso ocorre porque, ao edificar algo, há que se contratar mão de obra, então é feito um cálculo da mão de obra utilizada para fins de cobrança da contribuição do INSS.

            E se o valor da contribuição não for pago? Então não é possível fazer a averbação da construção na matrícula do imóvel até que haja o pagamento ou até que ocorra a prescrição da dívida do construtor perante o INSS, após o decurso de 10 anos.

Comentários ofensivos na internet, como provar?

               Publicaram comentários ofensivos à minha honra na internet. Como devo proceder?

           Em uma situação dessas, é interessante fazer print desses comentários antes que eles sejam apagados, e, se possível, ir a um tabelionato de notas para lavrar uma ata notarial, onde o preposto do tabelionato - ou o próprio tabelião - entrará no site onde estão os comentários usando o computador do tabelionato, olhará e descreverá o que vê.

               Assim, a vítima terá um documento com fé pública para provar as suas alegações por ocasião da queixa, aumentando significativamente a possibilidade de condenação do autor do ato lesivo. 

E se o vendedor de um carro faleceu antes da transferência?

          Comprei um carro há alguns anos e não o transferi para o meu nome na época. Recentemente eu fui procurar quem me vendeu pra fazer a transferência e descobri que o vendedor morreu. O que eu posso fazer?

           Antes de responder à indagação, vamos explicar sucintamente como é o procedimento correto ao se adquirir um veículo: o vendedor e o comprador vão pessoalmente a um tabelionato de notas com o Certificado de Registro de Veículo - DUT - em mãos. 

       O DUT deve ser preenchido, assinado, sendo feito o reconhecimento de firma de ambas as assinaturas por autenticidade - que é quando o assinante apõe a assinatura no documento diante do preposto do tabelionato - e em seguida esse documento deve ser levado a registro no Detran.

        Para o vendedor, é conveniente ficar com uma cópia autenticada do documento preenchido e assinado com as firmas reconhecidas e então ir ao Detran fazer a comunicação de venda. Assim, se o adquirente atropelar alguém e fugir, por exemplo, o vendedor que fez a comunicação de venda evitará incômodos e gastos desnecessários com custas judiciais e honorários advocatícios - imagine a família da vítima pedindo indenização por gastos hospitalares, danos morais e lucros cessantes pelo tempo em que o atropelado ficou sem poder trabalhar...

          Já o comprador deve ficar com o DUT preenchido e assinado com reconhecimento de firma por autenticidade E levar o mesmo a registro no Detran, conforme já mencionado.

           Se, entre a venda do veículo e a transferência no Detran, o vendedor falecer, podem ocorrer duas situações:

a) o comprador tem o DUT preenchido e assinado com reconhecimento de firma por autenticidade.

             Nesse caso, basta levar o documento a registro no Detran, pois a venda realizada pelo vendedor enquanto este estava vivo é válida.

b) o comprador NÃO tem o DUT preenchido e assinado com reconhecimento de firma por autenticidade.

        Aí a solução é mais complexa, mas não impossível. Deve-se procurar contatar algum dos herdeiros do vendedor e verificar se foi feito o inventário do mesmo. Caso tenha sido feito o inventário, deve-se verificar se o veículo vendido foi arrolado no processo.

           Se foi feito o inventário e o veículo foi arrolado no processo, deve-se pedir ao herdeiro que ficou com o bem para que, primeiro, passe o carro para o seu - dele - nome e depois obtenha um novo DUT para transferir o carro para o comprador.

          Se não foi feito o inventário ou, se realizado este, o veículo NÃO foi arrolado no processo, deve-se pedir aos herdeiros uma procuração para realizar a chamada sobrepartilha, dividindo o bem entre todos os herdeiros. Terminado o processo e expedidos os formais, levam-se os formais de todos os herdeiros a registro no Detran e se solicita um novo DUT para, só então, efetuar a transferência no tabelionato.

       E se os herdeiros não quiserem colaborar? Aí a saída é fazer a usucapião do veículo após decorridos 05 anos de posse.

Meu pai morreu deixando dívidas, o que eu faço?

              Meu pai morreu, não deixou bens e deixou dívidas. Agora os credores dele não me deixam em paz, o que eu posso fazer?

              A morte transfere aos herdeiros os bens, direitos e obrigações do falecido. Mas os herdeiros só respondem dentro dos limites das forças da herança. Ou seja: os herdeiros só respondem pelas dívidas do falecido se este deixou bens. Se não há bens a serem partilhados, o credor não terá meios de obter o seu crédito.

          Algumas firmas de cobrança fazem terrorismo psicológico com os herdeiros para que estes assumam os débitos do falecido em seus próprios nomes, ameaçando com protesto, ações judiciais e prometendo abatimentos em caso de pagamento parcelado. Aí, se um herdeiro desavisado for ao escritório da empresa credora e assinar um documento assumindo a dívida, ocorre a novação, ou seja: extingue-se a dívida do falecido e passa a existir uma nova dívida, agora em nome do herdeiro. Assim, caso o acordo não seja pago, os bens do herdeiro respondem pelo débito.

               O que se pode fazer para evitar a importunação dos credores do ascendente? Existe a figura do inventário negativo, que é o processo de inventário onde se informa ao juiz que Fulano morreu, deixou (ou não) cônjuge sobrevivente, deixou (ou não) testamento, deixou herdeiros e NÃO deixou nenhum bem a ser partilhado. Então, obtidas as certidões comprobatórias da inexistência de bens, o juiz determina o encerramento do processo de inventário sem partilha.

             Aí basta pedir no cartório da vara onde tramitou o processo uma certidão narratória do processo e enviar uma cópia da mesma via cartório de registro de títulos e documentos para cada credor, informando que, caso a importunação não cesse imediatamente, o herdeiro tomará as providências jurídicas cabíveis - ação de indenização por dano moral -. 

NÃO TENHO $ PRA PAGAR O INVENTÁRIO. O QUE FAÇO?

           

         Minha mãe viúva faleceu deixando uma casa, só que eu e meus dois irmãos não temos dinheiro para pagar os custos do inventário. Tem alguma solução pra isso? 

       Bem, antes de responder à pergunta, vamos falar brevemente sobre o inventário. O inventário é o procedimento através do qual se faz um levantamento sobre a vida da pessoa falecida: se deixou cônjuge sobrevivente (e qual é o regime de bens), se deixou testamento, se tinha herdeiros, se deixou bens, créditos ou dívidas, etc.

         Caso os herdeiros sejam todos maiores e capazes, pode-se fazer o inventário de forma extrajudicial no tabelionato de notas. Se um ou mais herdeiros forem civilmente incapazes, é obrigatório que se proceda ao inventário de forma judicial.

              Feito o levantamento das informações necessárias sobre a vida do de cujus e recolhidos os impostos, as custas e satisfeitos os credores (caso haja patrimônio suficiente), é feita a partilha (divisão) dos bens e são expedidos os formais de partilha, que são os documentos necessários para se registrar os bens no nome dos herdeiros nos órgãos competentes (Detran, Registro de Imóveis, Junta Comercial, etc.).

                Caso o falecido tenha deixado bens, é necessário recolher o imposto sobre  transmissão causa mortis e doação - ITCD -, e pagar honorários ao advogado, custas judiciais ou emolumentos de tabelião e mais as despesas para o registro da escritura pública ou do formal de partilha nos órgãos competentes.

                 É evidente que esses custos, muitas vezes, não podem ser suportados pelos herdeiros. Nesses casos, a solução é achar um comprador que se disponha a adquirir os direitos hereditários de todos os herdeiros em bloco. Então o comprador e os herdeiros vão a um tabelionato e solicitam a lavratura de uma escritura pública de cessão onerosa de direitos hereditários. 

               Lavrada a escritura, o adquirente é que vai efetuar o inventário e suportar os custos. É bem provável que esse adquirente vai querer negociar para obter um abatimento no preço do patrimônio envolvido para compensar esses gastos, mas, para os herdeiros, é uma solução quando não se tem dinheiro.